Haluk Sur emlak dünyasını anlattı

5 / 8

---

“KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇILGIN BİR PROJE”

-Kentsel Dönüşüm Projesi, 7 milyona yakın konutun yıkılıp yeniden yapılması… Çalışmalar sizce nasıl gidiyor? Finans kaynakları yeterli mi? Yıllık finans ihtiyacı nedir? Kaç yıl sürecek, süreç sonuna kadar ihtiyaç olan kaynak miktarı ne kadar? Aksayan yönleri varsa nedir, nasıl çözüm üretilmeli?

Haluk Sur: Kentsel dönüşüm uzun soluklu bir yürüyüş. Kentsel dönüşüm çılgın bir proje. Neden? İçinde insan faktörü var. Her türlü gelir grubundan, her türlü kültür seviyesinden, her türlü sosyolojik birimden insan faktörü var. Hepsinin beklentileri, kaygıları, düşünceleri, hayat bakışı benzer ya da çok farklı. Bunların hepsini yönetebileceğiniz bir şehir sosyolojisi içinde ele almak zorunda olduğunuz bir süreç. 7 milyon konuttan bahsediyoruz. Dev gibi bir rakam…

Kentsel dönüşüm yasası çıkalı yaklaşık 2-2,5 sene oldu. İlk bir sene ne olduğunu anlamakla geçti. Bazı çevreler bunun bir rant aracı olduğunu söylediler. Ama bunun böyle olmadığını anlaşıldı. En azından bunun bir rant aracı olmaması gerektiğini ve bunun Türkiye’nin deprem gerçeğini aşma yönünde kamuoyunun ortak menfaati olduğu anlaşıldı. Bu yönetenlerin, yönetilenlerin, karar verenlerin, mal sahibi olanların tamamen ortak mesuliyetidir. Buna kayıtsız kalanlar yarın deprem olduğu zaman konuşma hakkını elde edemez. Çünkü bu kapıyı Türkiye Cumhuriyeti açtı ve dedi ki, “Gelin kardeşim arkasında duruyorum. Bu işle ilgili bakanlık kurdum, yerel yönetimlere talimat verdim ve ben bu işi oy kaybetme pahasına olsa da başaracağım”. Çok ciddi ve kararlı bir duruştu bu. Zaten buna ihtiyaç vardı. Şimdi bu noktadan sonraki süreç, ikinci senesinde hızlanmaya başladı. Şu ana kadar doğrudan ve dolaylı şekilde devlete ve bakanlığa müracaat etmiş konut sayısının 2 milyona ulaştığı söyleniyor. Eğer bu rakam doğruysa ki bu çok önemli bir rakam sürecin bir şekilde toplum tarafından kabul gördüğünü ve sahiplendiğini ortaya koyuyor. 

Finansman modellerinde eksikler vardı ve SPK bununla ilgili adımlar atmaya başladı. Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları, sukuk, kira endeksli sertifikalar gibi. Alt gelir noktasında Dünya Bankası gibi kuruluşların finansman kuruluşlarına müracaat edilebilir. Çünkü gereken rakam büyük. Takriben 400-450 milyar dolar öngörülüyor.

“EN BÜYÜK EKSİK MASTER PLANLAMADA”

Kentsel dönüşümün nesi eksik derseniz, bence en büyük eksik master planlamada. Eğer siz kentlerin kendi içinde oluşmuş arz-talep dengelerini bozacak şekilde, kentsel dönüşüme odaklı arz fazlası ortaya çıkartırsanız, bu değer olgusunda bir problem çıkartabilir. Ya da siz gereğinden çok fazla sayıda aynı bölge içinde plansız yapılanmaya izin verirseniz, kiralık ev rakamlarındaki yükseliş yüzünden enflasyonda ciddi bir tokat yersiniz ve kiralanacak ev bulamazsınız. Hatta Beşiktaş, Maçka, Suadiye, Caddebostan, Erenköy vs. bunları yaşamaya başladı. Sırf kiralık ev bakımından değil, master planlama bu işin en önemli kısmı.

Biz İstanbul’da neden yeni kent kuracağız diyoruz? Havaalanının güneyinden başlayıp Küçükçekmece Gölü’ne kadar inecek yaklaşık 300 bin dönümlük alanda yapılacak yeni kentin İstanbul’un içindeki kentsel dönüşümle bir şekilde interaktif ele alınması lazım. Maksat ne? İstanbul’un nüfusunu artırmak mı? Şiddetle karşıyım. Çılgınlık olur. İstanbul şu andaki nüfusuyla 14 milyonu zor çekiyor ve böyle bir noktada İstanbul’u 20-25 milyon yapmanın şu anda kimseye bir yararı yok. Aslında bölgesel baktığınızda İstanbul’un 25 milyon nüfusu zaten var. Daha fazla nüfus yükünü almamalı. Türkiye’yi bir vapur gibi düşünün, bu vapurun sağ ve ön ucu suya batmış şekilde duruyor. Başka bir tabirle arka tarafı yukarıya kalkmış şekilde. Bir takım fonksiyonların İstanbul’un dışına Anadolu’ya da yayılması lazım. Her şeyi İstanbul’da toplamak doğru bir mantık değil. Bu gözle bakınca eğer kent içinde bir yerler boşaltılacaksa, orayı yık yap, bu bir usül değil. Bazı yerler var ki, yık yapla hallolmaz, açılmaz. Bakın havadan kente Şirinevler, Yenibosna, Bağcılar, GOP, buraların acil yeşil alana ihtiyacı var. Aslında baktığınız zaman İstanbul ormanı, bahçesi, parkı olan yeşil bir kent. Ama mesele şu, yeşil olmak demek erişebilir, ulaşılabilir olmak demek. Ben evimden çıktığımda sokağımda, mahallemde 50-100 metre yürüdüğüm zaman bir parkın içinde buluyor muyum kendimi, bu önemli benim için. Belgrad Ormanı ve Beykoz Ormanı beni hiç alakadar etmiyor. Dolayısıyla kentin yoğun bölgelerini boşaltırken bu yeni kentle etkileşim içinde olmalı. Boşaltılan yerler asla ama asla bir daha hiçbir şekilde imara açılmamalı. Tamamen yeşil park olmalı. Tabi, bunları böyle kağıt üzerinden söylerken kolay.  İlk defa GOP Belediyesi yaklaşık olarak 5 bin metrekare bir alana master plan yaptı. Çok da güzel ve kapsamlı gördüğüm kadarıyla. Ama ben kentin genelinden, Türkiye’nin genelinden bahsediyorum. Durum bu.