Konut patlamasından konut balonuna

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Tüm dünyayı şaşırtan 2008 konut krizini öngören Ivy Zelman, ABD’de ev fiyatlarının hem 2023 yılında hem de 2024 yılında düşeceğini öngörüyor. Sadece ABD’de değil tüm dünya ekonomileri üzerinde olumsuz etkiler bırakan 2008 krizini tahmin eden Zelman, demografik özelliklerin ev fiyatlarını ileriye taşımaya yetecek bir kriter olmadığını ispatlamıştı.

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, 2022 yılında ise Zelman bugün yine konut piyasası boğalarını terletmeyi sürdürüyor gözüküyor. Bu yılın Şubat ayını, pandemi kaynaklı konut patlamasının zirvesi olarak nitelendiren Zelman’ın açıklamasından sadece birkaç hafta sonra yükselen ipotek oranları ABD konut piyasasını bir yavaşlamaya itti. Bu yaz konut piyasasında başlayan soğuma yoğunlaştıkça Zelman, müşterileriyle konut piyasasında aşağı yönlü bir trendin başladığını paylaştı.

“Yani şu anda ucuz paradan ipotek oranları ve enflasyondaki artışa doğru yaşanan yön değişikliğinin bir tepkisini yaşıyoruz. Dolayısıyla piyasa oldukça önemli bir fiyat düzeltmesi için hazırlanıyor ve bunun işaretlerini son birkaç aydır da zaten görüyoruz” diyen Zelman özellikle Batı Kıyısı ve Güneybatı eyaletlerinde stokların hızla yükseldiğine işaret ediyor.

2023 yılında yüzde 4’lük, 2024 yılında yüzde 5’lik düşüş

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, Zelman, 2023 yılında ABD’de ev fiyatlarının yüzde 4 düşeceğini tahmin ediyor. İlginç ve korkutucu olan ise Zelman’ın bu düşüşün 2024 yılında da yüzde 5’lik bir düşüşle süreceğini söylemesi. “Stok seviyeleri hızla yükselirken ve talep düşerken, konut piyasasında oldukça anlamlı fiyat düzeltmeleri görebiliriz. Ancak bu düzeltmeler bölgelere göre değişiklik gösterecek” diyen Zelman, “Bunun hemen biteceğini sanmıyorum. Bu düşüş baskısı, 2023 ve 2024 yıllarında da ulusal bazda sürecek” şeklinde konuşuyor.

Zelman'ın tahmini, 2022 ve 2024 yılları arasında ABD ev fiyatlarında yüzde 8,8 oranında bir düşüşe karşılık geliyor. Tarihsel olarak bakıldığında, bu oran, şimdiye kadar kaydedilen en keskin üç konut piyasası fiyat düşüşünden biri olacak. Diğer ikisi ise bilindiği üzere Büyük Buhran’da ve 2008 yılında başlayan Büyük Durgunluk’ta gerçekleşmişti.

Yüzde 43 oranında artmıştı

Zelman'ın öngörüsü doğruysa, ABD’de konut fiyatlarını sadece üç yılda yüzde 43 oranında artıran 'Pandemi Konut Patlaması’ndan, 'Pandemi Konut Balonu'na geçiş yapmak üzere olduğumuzu söyleyebiliriz. Bununla birlikte, tahmin edilen bu düşüşün, bir konut krizinden çok bir konut düzeltmesi niteliği taşıdığının da unutulmaması gerekiyor. Uzmanlar, konut piyasasında bir krizden bahsetmek için yüzde 20’lik bir fiyat düşüşü gerektiğini belirtiyor. Düşüşün büyüklüğünün ne kadar olacağı bilinmese de, bunun en azından 2006-2012 yılları arasında yaşanan yüzde 27’lik büyük çöküş seviyesinde olmayacağı tahmin ediliyor.

Karşıt görüşler

Elbette herkes Zelman'ın düşüş öngörüsüne katılmıyor. Zillow, önümüzdeki yıl boyunca ABD’de ev fiyatlarının yüzde 2,4 oranında artacağını tahmin ediyor. Goldman Sachs, ABD ev fiyatlarının 2023 yılında yüzde 1,8 ve 2024 yılında yüzde 3,5 artacağını öngörüyor. Bu arada, Mortgage Bankers Association, CoreLogic, Fannie Mae ve Freddie Mac gibi şirketlerin tümü, 2023 yılında konut fiyatlarında tek haneli artışlar bekliyor.

Düşüş yüzde 5-10 arası olabilir

Ancak Zelman gibi düşünenler de bulunuyor. Moody's Analytics, ABD ev fiyatlarının ulusal bazda yüzde 0-5 arasında düşmesini bekliyor. Moody’s, bir resesyon ihtimalinde ise bu oranın yüzde 5 ila yüzde 10 arasında gerçekleşmesini bekliyor. Ev fiyatlarının düşeceği öngörüsünü John Burns, Zonda, Capital Economics ve Pantheon gibi araştırma firmaları da paylaşıyor. Fitch Ratings, konut krizinin daha kötü bir hal alması durumunda ev fiyatlarının yüzde 10 ila yüzde 15 arasında düşebileceğini belirtiyor.

Moody's Baş Ekonomisti Mark Zandi, sigortacılık sektöründeki sağlamlık ve sabit faizli krediler gibi önlemlerin ABD konut piyasasında yaşanacak düşüşü engellemese de, bir konut çöküşünün önüne geçmeye yeteceğini düşünüyor. Zandi ayrıca bu kez ev sahiplerinin mali açıdan çok daha iyi durumda olduklarının da altını çiziyor. Zandi, ev fiyatlarında yaşanacak düşüşün özellikle bazı bölgelerde görece daha fazla hissedileceğini ancak bu düşüşün tüm bölgelerde aynı şiddette yaşanmayacağını sözlerine ekliyor.

ABD'de konut fiyatları yüzde 18 arttı

ABD konut piyasasında yangın var!

ABD'de bekleyen konut satışlar azaldı

ABD'de yeni konut satışlarında düşüş sürüyor

ABD’de konut piyasası tersine döndü