ABD’nin ‘ıssız’ ofis binaları

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD’de boş ofis binaları son 40 yılın herhangi bir dönemindeki en yüksek seviyeye ulaştı. Söz konusu tablo son yıllardır hızla artan ofis binası inşaatlarını ve pandemi sonrası değişen çalışma alışkanlıklarını gösteriyor.

Wall Street Journal’ın haberinde yer alan Moody’s Analytics verilerine göre ABD’nin büyük şehirlerindeki ofis alanlarının %19,6’sı şaşırtıcı bir biçimde kiralanmadı. Geçen yılın dördüncü çeyreğinde ise bu oran %18,8 seviyesindeydi. Son rakamlar 1986 ve 1991’de kaydedilen %19,3’lük seviyenin oldukça üzerinde ve 1979’dan bu yana kaydedilen en yüksek seviyeyi işaret ediyor.

Bu yeni rekor uzaktan çalışmanın ofis gayrimenkul pazarını nasıl altüst ettiğini gösteriyor. Ancak WSJ haberine göre bu sadece hikayenin bir kısmı. Ofis gayrimenkullerindeki sorunların kökenleri 1980’lerde ve 90’larda ofis gayrimenkullerindeki gerilemeye dayanıyor.

80’lerin ve 90’ların başında boş ofis oranlarındaki artış yıllarca süren aşırı yapılaşma sonucunda gerçekleşti. Krediye kolay ulaşım, ucuz arazi ve bürokrasideki zayıflık ABD’nin güneyinde bir inşaat patlamasını körükledi. Bankalar genellikle kiracısı olmayan spekülatif ofis binası projelerini finanse etti.

WSJ haberinde, 1980’lerde Manhattan’da bir ofis binası olan 1540 Broadway’i inşa eden gayrimenkul geliştiricisi Bruce Eichner, “İnşa ettiğim bina neredeyse bir milyon metrekareydi ve içi %100 boştu” diyor.

Sonuç olarak ABD ekonomisi 1990’da resesyona girdiğinde ülkedeki birçok tasarruf ve kredi kuruluşu (S&L) iflas etti ve piyasa kredi krizinden muzdarip olan ve kiracı bulamayan ofis binalarıyla doldu.

Söz konusu kriz bugüne bile ofis gayrimenkulleri piyasasında etkisini gösteriyor ve ABD’de neden boş ofis gayrimenkullerinin Avrupa veya Asya’dan daha fazla olduğunu açıklar nitelikte. 1980'lerde ve daha önce inşa edilen birçok ofis binası, şirketler ofis alanlarını küçülttükçe veya daha modern binaları tercih ettikçe kiracı bulmakta zorlanıyor.

Gayrimenkul komisyoncusu CBRE’nin New York’taki üç eyalet bölgesinin CEO’su olan Mary Ann Tighe, “Boş ofis alanlarının büyük kısmı 1950’lerde, 60’larda, 70’lerde ve 80’lerde inşa edilmiş binalar” diyor.

Moody’s verilerine göre tıpkı 90’ların başında olduğu gibi ofis krizinden en çok etkilenen bölgeler yine ABD’nin güneyinde. Analitik firmasının raporuna göre ülkenin en yüksek boş ofis oranlarına sahip üç büyük ABD şehri Houston, Dallas ve Austin, Teksas.

Maliyetleri düşürmek isteyen şirketler, açık katlara ve kabinlere sahip olabilmek için geniş özel ofisleri terk etmeye başladılar. Buda çalışan başına daha az ofis alanına ihtiyaç duyulduğu anlamına geliyor.

Moody's Analytics Ticari Gayrimenkul Ekonomisi Başkanı Thomas LaSalvia, "Bu tablo 'Mad Men', Don Draper dönemindeki muazzam büyüklükteki ofislerden uzaklaşıldığını gösteriyor" dedi.

İşletmelerin tercihleri boş ofislerin artmasına yardımcı oldu ve bugüne kadar devam eden daha küçük ofislere doğru kademeli geçişi başlattı. Kovid-19 pandemisiyle birlikte şirketlerin uzaktan çalışması da çalışan başına daha az ofis alanına ihtiyaç duyulduğunu fark edilmesini ve değişimi hızlandırdı.

Tüm benzerliklere rağmen, 1990’lardaki ofis kriziyle bugün arasında önemli farklılıklar var. 1990'ların başındaki kriz, ekonominin yeniden patlamaya başlamasından sonra aniden sona erdi. Açık ofis pozisyonları düştü ve şirketler ofis kiralamaya başladı. Ancak çoğu analist, bu sefer ofislerin daha uzun süre boş kalmasını bekliyor. Zira boş pozisyonların ekonomik döngülerden daha çok evden çalışma yöntemlerinin artan popülaritesiyle ilgisi var.

Ofise dönüş trendi ölüyor mu?

CEO'lar da hemfikir: Yaratıcılık için ofiste olmaya gerek yok

Ofis gayrimenkullerinde kıyamet kapıda