Ofis gayrimenkullerinde kıyamet kapıda

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Ticari gayrimenkul piyasasını çevreleyen çok sayıda belirsizlik var. Tüm gözler ofis alanlarına kilitlenmiş durumda. Büyük bankalar tarafından yayınlanan araştırma notlarından akademik makalelere kadar birçok araştırma uzaktan çalışma yöntemlerinin sektörde neden olduğu olumsuzluklara dikkat çekiyor.

Fortune’un haberinde Santa Monica merkezli ticari gayrimenkul danışmanlığı ve komisyonculuğu firması Corion Enterprises’ın Kurucu CEO’su Fred Cordova sektöre ilişkin soruları yanıtladı. Haberde ofis gayrimenkullerinin ABD ekonomisindeki krizin bir sonraki ayağı olup olmayacağı tartışıldı.

Cordova ofis gayrimenkul sektörünün çöküşte olduğunu ve firmasının bu süreci bir yıl öncesinden gördüğünü öne sürüyor. CEO’nun çizdiği tabloya göre ofisleri diğer ticari gayrimenkullerden ayıran ve bu mülkleri daha riskli yapan bir gerçek var ve o da talebin azalması.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre merkez bankalarının politika faizlerini yükseltmesi tüm ticari gayrimenkulleri yükselen enflasyona karşı savunmasız bir pozisyona getirir. Ancak pandemi süreci sonrasında evden çalışma yöntemlerinin yaygınlaşması ve fiziksel bir ofise olan ihtiyacın azalması ofis gayrimenkullerine de olumsuz yansıdı.

Habere göre ABD’de Los Angeles, San Francisco ve Manhattan gibi popüler bölgelerde boş ofis oranları rekor seviyelere yükseldi. Ofis sektöründe ‘kıyamet’ senaryosunun yaşandığını belirten Cordova, “Devasa zombi binalar sınıfı yaratıyoruz. Bunlar sermaye yapısı bozulduğu için kimsenin para yatırmak istemediği binalar” dedi.

Ofis gayrimenkullerindeki sorunu üçe bölen Cordova ilk ve en görülebilir sorunun enflasyon olduğunu söyledi. CEO dolu mülklerdeki maliyetlerin ve işletme maliyetlerinin artmasının mal sahipleri üzerinde baskı oluşturduğuna dikkat çekti.

Cordova’nın dikkat çektiği ikinci sorun faiz oranları. Gayrimenkul sektöründeki kaldıracın oldukça yüksek olduğuna işaret eden CEO faiz maliyetlerinin sektör performansına olağanüstü bir etki bıraktığını söyledi. Cordova, “Faiz oranlarındaki dramatik artışla birlikte, mülklerin kullanabileceği net nakit akışı düştü ve bu nakdin neredeyse tamamı borç ödemek için kullanılıyor” dedi.

Gayrimenkul uzmanına göre ofis mülklerini etkileyen üçüncü sorunsa pandemiyle birlikte ciddi anlamda değişen talep profili. Alışkanlıkların kırılmasının zor olduğunu belirten Cordova pandeminin iş dünyasında evden çalışma alışkanlığı oluşturduğunu sözlerine ekledi. Evden çalışmanın sağladığı konfor aynı zamanda ofis alanlarına daha az ihtiyaç olduğu anlamına geliyor. Ofis alanı ihtiyacının yarı yarıya hatta bazı durumlarda dörtte üç oranında azaldığına dikkat çeken gayrimenkul uzmanı, “Bu durum ofis binasının kullanımını etkiler, binanın kira profilini ezer” açıklamasında bulundu.

Cordova, “Diyelim ki bir ofis binası 230 milyon dolara satın alındı. Sanıyorum ki bunun satışı 100 milyon dolar gibi bir fiyata olacak. Ancak, sırf binanın kiralanabilmesi için kiracı iyileştirmelerinize en az 100 milyon dolar daha fazla harcamak zorunda kalıyorsunuz. Bu sadece maliyet. Peki Faiz oranlarına ne demeli? Kredi alacak kadar şanslıysanız - ki bu arada kimse bu kadar şanslı değil - şu anda borç tarafında ofis için likidite yok; sadece para için para ödüyorsunuz. Bu herhangi bir değer yaratmıyor” dedi.

CEO alıcıların bu piyasada müşterilerin metrekare bazında ve indirimli fiyatlardan alım yapacağını ve bu durumunda mülkün değerinin de düşeceğini sözlerine ekledi.

Cordova ofis gayrimenkulleri piyasasını özetlerken şu ifadelere yer verdi:

Denzel Washington filmi Flight'ı izlediniz mi? Uçağın kanatları yanar, uçak düşer. Bütün mesele uçağın ne kadar sert vuracağı ile ilgilidir. Bir kıyamet senaryosu.

"İster yıkık ister yeniden tasarlanmış olsun, yok olması gereken çok fazla ofis alanımız var. Tüm ofis gayrimenkul sektörünün sıfırlanması gerekiyor. Bana kalırsa evden çalışmayı seçebilen fakat bunu belli kısıtlamalarla yapabilen yeni bir çalışan tipini yaratmamız gerekecek. Daha sonra bu insanları ofis binalarında çalışmaya geri götürdüğümüzde tüm bu varlıkların yeni bir sermayeyi üzerinde taşıması gerekiyor. Sonraki adımda ise amacı olmayan ofis binalarının çoğundan kurtulmalıyız.”

Küresel gayrimenkul krizi ne kadar yakın?

Meta, uzaktan çalışmanın vidalarını sıkıyor

Ticari gayrimenkullerde büyük kriz yaklaşıyor