Kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler

Son dönemde gelen zamlar yüzünden kiracıyla mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıklar artıyor.

Sulh hukuk ve icra mahkemelerinin yoğun şekilde kiracı ve ev sahibi arasındaki davalarla dolduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, özellikle eski kiracılar ile mülk sahipleri arasında sorunlar yaşandığını belirtti.

Ev sahiplerinin, kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için denediği yollar

Kiraz, gelinen noktada ev sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri zaman çıkarabilmek için, boş veya tarihli tahliye taahhüdü istediğini ifade ederek, şunları kaydetti:

Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Ev sahibi herhangi bir sözleşme yapmadan 'Burada oturabilirsin, al anahtarını. Ancak faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim' diyor. Kiracı bu şekilde kalmayı kabul ederse, ilerleyen zamanlarda fırsatçı ev sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor. DASK poliçesi veya herhangi bir sözleşme olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Böyle bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Çünkü, kiracının hukuki anlamda hakkının korunması veya mahkemeye başvurabilmesi için 'mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi' veya 'kiracının oturduğu evi ikametgah olarak kullandığını bildirmesi' gerekiyor. Bu nedenle herhangi bir hukuki yaptırım yapılamıyor.

Sözleşmeyi imzalarken dikkat edilmesi gereken 6 nokta

Kiraz, kiracılara, ev sahibi ile kira sözleşmesi yaparken dikkat etmeleri gerekenleri şöyle anlattı:

Birincisi; kiracı mutlaka ve mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapmalı. Sözlü kira sözleşmesine itibar edilmemeli. İkincisi; kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini mutlaka almalı. Üçüncüsü; taşınmaza ilişkin elektrik, su ve doğal gaz gibi tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Eğer böyle bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı. Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan giderlerin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır.

Kiracının ve ev sahibinin yapacağı ödemeler

Kiraz, altıncı husus olarak, kira sözleşmesine "taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi" hususunun eklenmesi gerektiğini bildirdi.

Burada zaman zaman kiracı ile mülk sahibi arasında sorun yaşanabildiğini kaydeden Kiraz, "Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım ücreti kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve çevre bakımı ücretlerini kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. bu örnekleri çoğaltabiliriz" dedi.

Tahliye tehdidi ve bu tehdidi ortadan kaldıracak yöntemler

Kiraz, sözleşmelerde bu hususların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini aktararak şunları söyledi:

Ayrıca 1+10 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını zamanında ödemesi ve yasal artışı doğru şekilde yapması önemli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir gerekçe verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca doğrudan tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı. Öte yandan mal sahibinin gerçekten ihtiyacı varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de ihtiyacı varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki defa ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır.

Sözleşmenin uzun olması kiracının, kısa yapılması ev sahibinin lehine

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de sözleşmelerin uzun süreli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu belirtti.

Yüksel, konutun satılması durumunda yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu söyleyerek, "Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yarar vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır" ifadesini kullandı.

Ev sahibinin ihtiyaç için talepte bulunmayacağı madde olarak sözleşmeye yazılabilir

Konut sahibinin kendisinin veya çocuklarının ihtiyacı için talepte bulunmayacağının madde olarak yazılabileceğini ifade eden Yüksel, "Sözleşmede, kira artışına ilişkin yıllık oran belirtmek yerine 'devletin kira oranında artış yapılacaktır' ifadesi artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır" dedi.

Aidat kavramının içine nelerin dahil olduğu açıkça belirtilmeli

Yüksel, kira sözleşmesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini bildirerek evde, sözleşmeye imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini aktardı.

Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir

Ali Yüksel, kiracı veya kiraya verenin vefatı halinde sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin önemine değinerek, "Mevcut daire krokisinin sözleşmeye eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat gibi konularda ihtilafı önleyecektir" açıklamasını yaptı.

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu rakamın vadeli bir hesapta tutulmasının zorunlu olduğunu belirten Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin faydalı olacağını açıkladı.

Home ofis olacaksa kontrata yazılmalı

Yüksel, home ofis olarak kullanım şekliyle evden çalışılacak bir şirket söz konusu ise kontrata yazılması gerektiğini söyleyerek kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.

Temmuz ayı kira artış oranı ne kadar?

Ucuz diye kiraladıkları ev mezarları oluyordu

Ev sahibinden yeni taktik: Parayla kiracı çıkarma

Kiracılar dikkat: Fırsatçı ev sahiplerinden tahliye şartı!

Kira sorununa 'çöpçatanlı' çözüm

Sınırlı arz, caddelerde kiraların hızla yükselmesine yol açtı