Mehmet Bingöl mbingol@finansgundem.com Mehmet Bingöl

Gayrimenkul gelirleri için vergisel mukayese: Avantajlar, dezavantajlar ve GYF’lerde durum

18 Ekim 2017, 15:03 ---

Gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi, mülkiyet durumuna göre farklılık gösterir. Dolayısıyla gayrimenkul varlıklara yapılacak yatırımlar bu açıdan önem arz eder.

Gayrimenkul gelirleri, kira ile satış kazancından (değer artışı) oluşur. Bu yazımızda karşılaştırmalı vergi yükleri ele alınacak ve GYF’lerdeki (Gayrimenkul Yatırım Fonları) vergi mevzuatı avantajlarına dikkat çekilecektir.

1. ŞAHSİ MÜLKİYETTEKİ GAYRİMENKULLER

1.1. Kira Geliri:

Şahsi mülkiyetteki dairelerden elde edilecek kiralar için “gayrimenkul sermaye iradı” olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve vergi tarifesine göre vergi ödenir.

Vergiye tabi kira gelirinin tespitinde %25[1] “götürü gider” imkânı vardır. Şirket bünyesinde bu imkân yoktur. Dolayısıyla gelirin %75’i üzerinden vergi ödenir. Bu bir avantajdır. Öte yandan gelir sahibi başka bir yerde kirada oturuyor ise ve ödenen kira “götürü gider” tutarını aşıyor ise beyan sisteminde “gerçek gider” esası uygulanır.

Gayrimenkuller şirketlere veya ticari işletme sahiplerine kiraya verilir ise %20 vergi stopaj vardır. Bu sebeple düşünülen kira bedeli, sözleşmeye “net kira” olarak yazılmalıdır. Bu durumda gelir, “net kira + yapılan stopaj” toplamı kadar olur, bu brüt tutardan gelir beyan edilir, ancak kiracının yatırdığı vergi stopajı ödenecek vergiden mahsup edilir. Bu da avantaj yaratır.

Örnek:

A. Brüt gelir                          : 150.000

B. Yapılan stopaj       (A*%20):   30.000

C. Yıllık net kira (A-B)         : 120.000

D. Götürü Gider (A*%25)    : 37.500

E. Matrah(A-D)                    : 112.500

F. Gelir Vergisi :                   : 27.825

G. Stopaj Mahsubu(=B)      : (30.000)

H. Ödenecek vergi(F-G)     : -

I. İade alınacak vergi(G-F) :  2.175

Böylece net 120.000 TL için stopaj suretiyle başlangıçta ödenen 30.000 TL vergi dışında ayrıca ödeme yapılmaz. Vergi sonrası net kira geliri, 120.000 TL olur. (Brüt üzerinden ise 30.000 TL vergi söz konusudur, bunu da kiracı yatırır. )

Eğer bu daireler ticari işletmeden/şirketten kiraya verilse idi 150.000 TL +%18 KDV kadar fatura kesilmesi gerekir. Aksi halde eksik gelir elde etmiş oluruz. Ancak, bu durumda kiracıdan (150.000+27.000TL=) 177.000 TL para çıkar, eğer kiracı KDV mahsubu yapamıyor ise bu durum kiracıların işine gelmez. Şahıstan kiraya verilme durumunda yukarıda görüldüğü üzere kiracının maliyeti 150.000 TL olur.

Bu nedenle ticari firmalara şahıstan kiraya verilmesinde, düşünülen net kira üzerinden anlaşma yapılması uygun olur.

Şahıslara kiraya verilme halinde ise herhangi bir vergi tevkifatı söz konusu değildir. Şahıslara ticari işletme üzerinden kiraya verilmesi durumunda KDV kadar gelir kaybı söz konusu olabilir. Bu nedenle bu konut olan dairelerin şahıstan kiraya verilmesi daha doğru olur.

1.2. Satış Kazancı (Değer Artış Kazancı):

Kişilerin gayrimenkul satış kazancı prensip olarak yıllık gelir vergisine tabidir. Aynı yıl içinde başka bir satıştan zarar doğduğunda, kazanç ve zarar birbirine mahsup edilebilir.

Ancak, ilk iktisap tarihinden itibaren 5 yıldan fazla bir süre geçtiğinde “değer artış kazancı” yönünden Gelir Vergisi doğmaz. 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlarda elde edilen kazanç vergiden istisnadır.

1.3. Ticari Kazanç:

Şahsi mülkiyetteki daireler ile diğer gayrimenkullerin devamlılık gösterecek tarzda satışı halinde “ticari kazanç” kapsamında vergi mükellefiyeti riski doğması söz konusu olabilir. Aynı yıl içinde birden fazla satış veya izleyen yıllarda da devamlı surette satış yapılması halinde, Vergi İnceleme Elemanları ticari bir gaye ve ticari bir organizasyonun varliğı iddiası ile “ticari kazanç” mükellefiyeti tesis ettirebilirler. Bu durumda yıllık Gelir Vergisi ile satışlar üzerinde KDV tarhiyatına muhatap olunması söz konusu olabilir.

Örneğin, Vergi İdaresi, kat karşılığı arsa verilmesi olayında, arsanın ilk iktisabından itibaren beş yıllık süre geçmiş olsa bile, yıl içinde birden fazla daire ya da arka arkaya en az bir daire satışını olayın özelliğine göre “ticari kazanç” olarak nitelendirebilmektedir.

Bununla birlikte miras yoluyla intikal eden arsanın veya serveti koruma amaçlı olarak 5 yıllık süreden daha önceki bir tarihte iktisap edilen arsanın kat karşılığı sözleşmesi ile müteahhite devri karşılığında alınan dairelerin satışı, ticari bir gaye ve organizasyon olmadığı sürece “ticari kazanç” olarak değerlendirilemez. Burada servetin şekil değiştirmesi söz konusu olup daire satışından elde edilen paralar esasen arsanın satış bedeli olarak kabul edilir. Danıştay’ın bu doğrultuda kararları mevcuttur. Zira birden fazla daire tabii ki bir kerede satılamaz. Bu sebeple satıştaki çokluk tek başına bir kıstas değildir. Vergileme yapılabilmesi için, ticari bir amaç çerçevesinde bir organizasyon altında devamlı ve çok sayıda satış olması gerekir.

2. ŞİRKET (A.Ş.) BÜNYESİNDEKİ GAYRİMENKULLER

2.1. Varlıkların Şirkete Aktarımı:

Gayrimenkul varlıklarının yönetimi açısından bir A.Ş. kurulabilir. (Ltd şti. gerek TTK, gerekse vergi mevzuatı yönünden tercih edilmemektedir.)

Varlıklar ayni sermaye veya satış yoluyla şirkete aktarılır.

Ayni sermaye işleminde Tapu Harcı ödenmez. Satış işleminde ise toplam %4 Tapu Harcı maliyeti çıkar. Ayni sermaye işleminde, Ticaret Mahkemesi bilirkişileri tarafından değerleme işlemiş yapılır.

Ayni sermaye konulmasında, gayrimenkullerin ilk iktisap tarihinden itibaren 5 yıldan fazla bir süre geçmiş şahıslarda “değer artış kazancı” yönünden Gelir Vergisi çıkmaz. Bu süre geçmemiş ise Mahkeme bilirkişisince belirlenen tutar, alış bedelinden fazla ise bu fark üzerinden “değer artış kazancı” olarak yıllık beyan esasında Gelir Vergisi ödenir.

Satış işleminde, fiyat emsal bedel kadar olmalıdır. Çünkü ilişkili kişiler arasındaki satışlarda Maliye Bakanlığı inceleme yapabilir. Yine ilk iktisaptan itibaren 5 yıl geçmiş ise Gelir Vergisi doğmaz.

2.2. Şirkette Oluşan Kazanç ve Vergilendirme:

Böylece aktifinde gayrimenkuller olan bir şirket söz konusu olur. Bu şirket; “daire satışı, kiralama (kira geliri), arsadan inşaat yapımı, arsanın kat karşılığı verilmesi ve benzeri gayrimenkul geliştirme işleri” ile uğraşır. Yatırımlar (servet) burada birikmeye devam eder.

Amortisman, bina bakım-onarım, sigorta, emlak vergisi, aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, ısı yalıtımı, enerji tasarrufu ve depreme karşı dayanıklılığı artırmaya yönelik harcamalar ile kiraya verilen malların idaresi için yapılan giderler, personel gideri, satış reklam kampanyası, ilan verilmesi v.b. gibi harcamalar gider kaydedilir.

Şirket yıllık karı üzerinden %20 kurumlar vergisine tabi olur. Şirketten temettü dağıtımı yapılabilir. Dağıtım halinde %15 vergi stopajı yapılır. Böylece nihai vergi yükü %20’den %32’ye çıkmış olur.

2.3. KDV Avantajı:

Şirket tarafından işyeri olarak satın alınan gayrimenkullerin alışında ödenen KDV maliyet olarak kalmaz ve şirketin keseceği kira veya satış faturalarındaki KDV’den mahsup edilir. Böylece bu tutarlar finansal olarak şirkette kalır.

Oysa bu gayrimenkul şahıs üzerine alınmış olsaydı, alışta ödenen KDV kadar maliyet fazlası söz konusu olurdu. Dolayısıyla dükkan/işyeri olarak kiraya verilecek yatırımların şirket olarak yapılması bu açıdan avantaj yaratır.

2.4. Hisse Satışında Vergi Durumu:

Kurulan şirket hisselerinin satışında Gelir Vergisi çıkmaması için 2 yıllık süre beklenir.

Satış 2 yıllık süreden sonra yapılır ise ortaya çıkan “değer artış kazancı” vergiden istisnasıdır.

2.5. Şahıs ve Şirket Açısından Değerlendirme

Yukarıdaki açıklamalardan sonra varılan sonuçlar ve değerlendirmemiz şöyledir:

-İşyeri şeklindeki yeni GM yatırımları için şirket kurulması vergisel avantaj yaratır. (Alış bedelinin %18’i olan KDV tutarı mahsup imkanı).

-Varlıkların sonraki kuşaklara aktarımında gerek devir kolaylığı açısından ve gerekse vergisel açıdan avantajlar söz konusu olabilir.

-Gayrimenkul satışlarında çokluk “ticari kazanç” riskini arttırır, bu açıdan A.Ş. bünyesinde faaliyet tavsiye edilir.

-Yukarıdaki hususlar önem arz edecek derecede olmadıkça şirket kurulmasının bir avantajı yoktur.

-Bir de GYF’ler (Gayrimenkul Yatırım Fonları) aracılığıyla gayrimenkul yatırımı yapılabilir. Buna ilişkin değerlendirmemiz de aşağıdadır.

3. GAYRİMENKUL FONU YATIRIMCILARINDA VERGİ AVANTAJLARI

Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcıları ve gayrimenkul sahiplerini buluşturan Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine tabi finansal enstrümandır. (Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.01.2014 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğiyle ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.)

* Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine imkân verir.

* Büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandırır.

* Yatırımcılarına şeffaf ve denetlenen bir ortamda istikrarlı olarak gayrimenkul geliri (kira-satış kazancı) sağlar.

* Yatırımcılar için vergi avantajları vardır.

* Yatırım fonu nezdinde kazanç üzerinden Kurumlar Vergisi ve Gelir Vergisi “istisna kazanç stopajı” ödenmez. Fon nezdinde herhangi bir vergi yükü yoktur.

* Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına (GYO)göre avantajları vardır: Fonların açık uçlu olabilmesi ve Hisse Senetleri Borsa’sındaki fiyat hareketlerinden etkilenmemesi önemlidir.

Bilindiği gibi bu fonlara ilişkin uygulama esasları,. SPK Tebliğine göre; GYF’ler; alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir. Oluşan kazançtan katılımcılarına kar payı dağıtabilir[2].

3.1. Yatırımcılar Açısından Vergi Avantajları

Gerek yatırım fonunun gerekse, gayrimenkul yatırım fonu yatırımcılarının tabi olduğu vergilemede Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. Maddesi esas alınır.

Bu konuda esasen bir tereddüt bulunmamaktadır. “Yatırım fonlarından gelir elde eden kişilerin yıllık beyanname vermemeleri ve sadece stopaj suretiyle vergilendirilmeleri amacıyla bu madde getirilmiş olup,  gayrimenkul yatırım fonları da bu kapsamdadır.

Kurumlar Vergisi mükellefi olan şirketler için ise Kurumlar Vergisi Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.

İşte muhtelif yatırımcılar açısından gayrimenkul fonu vergi tablosu:

3.2. Gerçek Kişiler İçin Mukayeseli Değerlendirme

Gerçek Kişiler Yönünden, yatırım fonlarının katılma belgelerinin fona satışından (Fon’a iade edilmesinden) edilen kazançlar %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir. Anlaşılacağı gibi, kişisel gayrimenkul kira gelirlerine kıyasla ciddi bir vergi avantajı vardır. Çünkü kira gelirleri için yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verilir ve artan oranlı vergi tarifesine %15-%35 arasında vergi ödenir.

Öte yandan, GYF’lerden elde edilen kar paylarının sadece yarısı gelir vergisi beyanına konu olur. Beyan zorunluluğu ise diğer gelir unsurları ile toplu olarak yıllık beyan haddinin (2017 yılı için 30.000 TL) aşılması halinde başlamaktadır. Oysa şahsi kira geliri elde edildiğinde %35’e kadar Gelir Vergisi doğmaktadır. Yukarıdaki tablodan görüleceği üzere, yatırım fonu kar payında efektif vergi yükü maximun %17,5 olmaktadır.

Yine, şahsi mülkiyete dâhil olan gayrimenkullerin süreklilik arz edecek şekilde, bir yıl içinde birden fazla veya yıllara yayılan bir şekilde birçok kerede satılmaları halinde, Gelir Vergisi mevzuatı açısından “ticari kazanç” söz konusu olur ve kazançtan %35’e kadar Gelir Vergisi doğar. Oysa bu gayrimenkul yatırım fonu katılma belgelerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar, sadece %10 oranında vergi kesintisine tabidir. Elde edilen kazanç için ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi söz konusu değildir.

Görüldüğü üzere GYF’ler vasıtasıyla elde edilen gayrimenkul kaynaklı gelirler, şahsi mülkiyet durumu veya şirketler aracılığıyla gayrimenkul yatırımına göre daha avantajlı sonuçlar vermektedir.

[1] Son Torba Vergi Kanunu ile %15’e düşürülmesi öngörülmektedir. Tasarı henüz yasalaşmamıştır.
[2] Mehmet Bingöl, Finans Gündem, 29 Nisan 2014 ,http://www.finansgundem.com/mehmet-bingol-yazar71/sermaye-piyasasindaki-yeni-yatirim-araci-gayrimenkul-yatirim-fonlari_nda-vergi-durumu-589204y.htm

ETİKETLER :
YORUMLAR (3)
:) :( ;) :D :O (6) (A) :'( :| :o) 8-) :-* (M)
BANKA HİSSELERİ
Hisse Fiyat Değişim(%) Piyasa Değeri
AKBNK 9,56 -0,42 38.240.000.000,00
ALBRK 1,16 -0,85 1.044.000.000,00
FINBN 5,40 -2,70 18.090.000.000,00
GARAN 9,97 -2,45 41.874.000.000,00
HALKB 9,98 -6,20 12.475.000.000,00
ICBCT 4,03 -19,88 3.465.800.000,00
ISCTR 6,35 -3,05 28.574.809.500,00
SKBNK 1,30 -1,52 1.505.400.000,00
TSKB 1,39 -2,11 3.336.000.000,00
VAKBN 5,69 -1,39 14.225.000.000,00
YKBNK 4,39 -2,44 19.083.555.136,76
BASIN TOPLANTISI - ETKİNLİK - KONFERANS
Basın daveti 17. Perakende Günleri Ana Sponsoru Simit Sarayı 29 Kasım 2017, 12:00 Lütfi Kırdar Uluslararası Kongre ve Sergi Sarayı

Simit Sarayı, sektörün en önemli buluşması olan 17. Perakende Günleri’nin ana sponsoru olarak lezzetli ikramlarıyla perakendecilerin buluşma noktası olacak.

Tüm Etkinlikleri Göster