ABD konut piyasasında 4 yıllık çıkmaz

FINANSGUNDEM.COM - DIŞ HABERLER SERVİSİ

ABD konut piyasası, 2020 yazındaki patlamadan çabuk uzaklaşmış görünüyor.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, Goldman Sachs, ABD konut piyasasında, 2026 yılına kadar sürecek 4 yıllık bir çıkmaz öngörüyor.

Uzaktan çalışma ve konutta talep patlaması

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, 2020 yazında, konut piyasasında mantığa aykırı bir şey oldu. Çift haneli rakamlarda kalan işsizlik oranına rağmen, piyasa önemli bir değişim geçirdi ve bu değişim, nihayetinde bir patlamaya dönüştü. Bu artış, konut alanı için artan bir talep yaratan uzaktan çalışma eğiliminin de doğrudan bir sonucuydu.

Özellikle, 2020 yazı ile 2022 yılları arasında, bireyler kalabalık oda arkadaşlarıyla birlikte yaşama seçeneğinden uzaklaşmaya çalıştıkça ve finansal olarak teşvik edilen Y kuşağı, bağımsız yaşam düzenlemelerine başladıkça, hane oluşumu beklentileri 2,2 milyonu aştı. Pandemi sırasında konut talebindeki artış o kadar önemliydi ki, ABD Merkez Bankası (Fed) araştırmacıları, artan konut talebini karşılamak için konut arzının yüzde 300 gibi şaşırtıcı bir oranda artması gerektiğini tahmin etmişti.

Açıkçası, o günden bugüne, konut arzı hiçbir zaman talepteki artışla eşleşmedi ve bu da ABD ev fiyatlarının aşırı ısınmasına yol açtı. Mart 2020'den Haziran 2022'ye kadar Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi, ABD ev fiyatlarında yüzde 43,3'lük şaşırtıcı bir artış kaydetti. San Francisco Federal Rezerv Bankası'ndaki araştırmacılara göre, bu kazançların yüzde 60'ından fazlası doğrudan evden çalışma politikalarının tetiklediği artan talebe bağlı olarak yaşandı.

İpotek oranı şoku

2023 yılına gelindiğindeyse, ipotek oranı şoku aşırı ısınmayı açıkça durdurdu ancak büyük bir pes etme yaşanmadı. Case-Shiller tarafından izlenen Nisan ayındaki ulusal konut fiyatları Haziran 2022 zirvesinin yüzde 2,4 altında kaldı. Pandemiden kaynaklı konut fiyatlarındaki artışların büyük çoğunluğu ise devam ediyor ve bu, geçen yılki konut düzeltmesinden sert bir şekilde etkilenen Batı pazarlarında bile geçerli görünüyor.

Peki ev fiyatlarında son dönemde görülen istikrar, pandemi kaynaklı konut patlamasından elde edilen kazanımların bir kısmından vazgeçme penceresinin kapandığını mı gösteriyor? Ayrıca, bu istikrar, ulusal konut fiyatlarının halihazırda normal büyüme seviyelerine döndüğünü mü gösteriyor Goldman Sachs tarafından yayınlanan son ekonomi tahmini, bu sorulara makul cevaplar veriyor.

Konut piyasasında çok yıllı yatay seyir

Geleceğe daha yakından bakıldığında, Goldman Sachs'ın tahmin modeli, Case-Shiller tarafından ölçülen ABD ev fiyatlarında çok zayıf bir artış öngörüyor. Buna göre artış oranları, 2023 yılında yüzde 1,3, 2024 yılında yüzde 1,7, 2025 yılında yüzde 2,4 ve 2026 yılında da yüzde 3,8 şeklinde seyrediyor. Bunu bir perspektife oturtmak gerekirse, ABD ev fiyatlarının 1976 yılından bu yana ortalama yıllık büyüme oranının, 2021 yılındaki benzeri görülmemiş yüzde 19'luk artış da dahil olmak üzere yüzde 5,5 olduğu görülüyor.

Goldman Sachs'ın tahmini teknik olarak yavaş bir yükseliş öngörüyor olsa da, bunun aynı zamanda son on yılda görülen büyüme oranlarına göre ‘yatay bir konut piyasası' olduğu da söylenebilir. Ne de olsa, bu tahmin gerçekleşirse, ABD konut fiyatları 2026'yı Haziran 2022'de ulaşılan pandemi zirvesinin sadece yüzde 4,5 oranında üzerinde ve Ocak 2023'teki dip seviyesinden sadece yüzde 10,1 oranında yukarıda bitireceği görülüyor.

Sıkı yeniden satış envanteri ev fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaya devam ederken, Goldman Sachs, pandemi kaynaklı ev fiyatlarındaki patlama ve ipotek oranlarındaki yüzde 3'ten yüzde 6'nın üzerine çıkan artıştan kaynaklanan satın alınabilirliğin, fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturduğunu söylüyor.

Bununla birlikte, bu karşıt güçler toplu olarak değerlendirildiğinde, Goldman Sachs'ın tahmini, konut piyasasının bir tıkanıklık yaşayacağını ve 2026'ya kadar yalnızca çok düşük seviyelerde konut fiyatı artışı olacağını öngörüyor. 10 yıllık Hazine getirisinin 2024 ile 2026 yılları arasında ortalama yüzde 3,75 oranında olması bekleniyor. Bu senaryo gerçekleşirse, mortgage oranlarının yüzde 6 civarında kalması ise muhtemel gözüküyor.

Sonbaharda konut fiyatlarında yumuşama beklentisi

ABD konut fiyatlarının bu yıl Nisan ayı itibarıyla şimdiden yüzde 2,3 oranında arttığını not etmek ise önemli. Bu nedenle, Goldman Sachs'ın 2023 yılında yüzde 1,3'lük ulusal konut fiyat artışı tahmininin gerçekleşmesi için, fiyatların bugünden yıl sonuna kadar hafif bir düşüş yaşaması gerekiyor. Görünüşe göre Goldman Sachs gerçekten de bu sonbaharda biraz yumuşama bekliyor.

Goldman Sachs araştırmacıları en son konut notlarında, “İpotek oranları şu anda ilkbahardakinden yaklaşık 75 baz puan daha yüksekken, karşılanabilirlik ile ilgili bazı baskıların önümüzdeki aylarda daha zayıf konut fiyat artışına neden olmasını bekliyoruz" diye yazıyor.

Enflasyon yeniden patlamayacak

İleriye dönük olarak Goldman Sachs'ın tahmin modeli, Tüketici Fiyat Endeksi'nin 2023'te yüzde 3, 2024'te yüzde 2,8, 2025’’te yüzde 2,4 ve 2026’da da yüzde 2,4 artmasıyla enflasyonun tekrar patlamayacağını da öngörüyor. Goldman Sachs, işsizlik oranının 2026 yılına kadar yüzde 4'ün altında kalmasıyla iş gücü piyasasının da sıkı kalmasını bekliyor.

Basit bir ifadeyle, Goldman Sachs, karşılanabilirlik ve arz sorunları nedeniyle gerilen bir konut piyasası ile birlikte ekonomik bir ‘yumuşak iniş' öngörüyor ve bu da ulusal konut fiyatlarının nispeten durgun olduğu bir dönemin yaşanacağını gösteriyor.

Birleşik Krallık'ta konut fiyatları yüzde 1.9 arttı

Çin bankalarından konut kredisi hamlesi

Konut fiyatları yüzde 103.6 arttı

Konut satışlarında düşüş sürüyor

ABD konut piyasasında çift dipli durgunluk ihtimali

ABD'de yeni konut satışları beklentileri aştı