Yabancılara satılan gayrimenkullerde KDV istisnası

Bilindiği üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ya da sınırlı ayni hak edinmesi için aranılan karşılıklılık ilkesi 2012 yılında Tapu Kanunu’nda yapılan bir düzenleme ile kaldırılmış, böylece yabancıların gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri önemli ölçüde kolaylaştırılmıştır.

Söz konusu düzenlemelere paralel olarak yabancılara konut ve işyeri satışlarını teşvik etmek amacıyla 2017 ve 2018 yıllarında Türk Vatandaşlığı Kanununun uygulanmasına ilişkin yönetmelikte değişiklik yapılmış ve en az 250.000 ABD Doları değerinde taşınmaz veya en az 500.000 ABD Doları değerinde gayrimenkul yatırım fonu katılma payını üç yıl satmama şartı ile satın alan yabancılara Türk vatandaşlığı elde etme hakkı verilmiştir.

Yapılan bu düzenlemelerle son yıllarda inşaat sektöründe oluşan yeni konut stoklarının eritilmesi ve sektörde yaşanan daralmanın durdurulması amaçlanmıştır. Öte yandan, Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimleri (irtifak veya kullanım hakkı dışında) esasen mümkün değildir.

Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri (Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu, vb,... gibi) çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. Ayrıca yurt dışında kurulu olan yabancı şirketlerin, yüzde elli veya daha fazla oranda hissesini veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisini elinde bulunduran, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, sadece ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilmektedirler (organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimleri hariç).

Buna karşılık söz konusu oranın yüzde ellinin altında olması halinde ise bu şirketler tıpkı Türk şirketler gibi faaliyet konusu ile ilgili olsun olmasın her türlü amaçla gayrimenkul satın alabilirler. 2017 yılında Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesine (i) bendi eklenerek konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalann ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiştir.

Ancak belirtildiği üzere sözkonusu şirketlerin özel kanun hükümleri kapsamında değerlendirilen gayrimenkuller harici taşınmaz edinebilmeleri yasal olarak mümkün bulunmamaktadır. Bu nedenle KDV Kanunu’nda yer alan istisna düzenlemesinin en azından bu işlemler ile ilgili olarak uygulama alanı bulamadığını belirtmek isterim.

Leon Aslan Coşkun – Mazars Denge Yönetim Kurulu Başkanı – Fortune Turkey