Raylı sistem bu bölgeleri ihya edecek

Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün 26 Ağustos'ta hizmete açılmasının ardından bu sefer gözler, köprü üzerinden geçecek olan raylı sistem hattına çevrildi. İlgili demiryolu güzergahı; Avrupa yakasında, 3. Havaalanı ve Halkalı'dan, Anadolu yakasında ise İzmit Köseköy-Sabiha Gökçen güzergahından köprüye bağlanacak. Raylı sistem, Edirne'den İzmit'e kadar yolcu taşıyacak. Marmaray ve İstanbul Metrosu ile entegre edilecek raylı sistemle Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı ve yeni yapılacak 3. Havalimanı birbirine bağlanacak.

Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan, geçtiğimiz günlerde köprü üzerinden geçen raylı sistemin detaylarını hakkında; "Köprünün üzerinde bir gidiş bir geliş, demiryolu için yer ayrıldı. Anadolu Yakası’nda yeni bir demiryolu hattı olacak. Bu hat Akyazı’ya gidip ana hatla birleşecek. Avrupa Yakası'nda ise otoyol Kınalı'ya kadar uzanıyor. Demiryolu da Halkalı'ya gidip Halkalı-Kapıkule demiryoluyla birleşiyor." şeklinde bir açıklamada bulunmuştu.

HATTIN UZUNLUĞU 62 KİLOMETRE

3'üncü Köprü'den Halkalı'ya kadar olan 62 kilometrelik projenin ihalesinin önümüzdeki aylarda gerçekleştirilmesi bekleniyor. Projeye göre yüksek hızlı tren, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nden çıktıktan sonra Avrupa Yakası'nda 700 metrelik bir tünele girecek. Çevre yolundan farklı olarak kendi rotasında devam edecek olan hızlı tren, 3'üncü Havalimanı'na uğrayacak. Ardından da Odayeri civarında makasla ayrılıp, Başakşehir'e (Kayabaşı) dönerek Halkalı'ya gidecek. Yeni demiryolu, Halkalı'da, banliyö hatları iyileştirmesi devam eden Marmaray Projesi'ne bağlanacak. Halkalı-Kapıkule YHT Projesi ile de entegre olacak yeni tren hattı, yolcu ve yük taşımacılığında da kullanılabilecek.

İşte, bundan yola çıkarak, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün üzerinden geçecek olan raylı sistem güzergahında yer alan bölgelerdeki gayrimenkul piyasasının nabzını tuttuk. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası(TSKB) Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı konuyla ilgili olarak okurlarımız için özel bir araştırma yaptı...

ADAPAZARI - AKYAZI

Akyazı ilçesi Sakarya il merkezinin güney-doğusunda yer alıyor. Bölgede yer alan arsa ve tarla birim fiyatları taşınmazların büyüklüğüne, konumuna ve imar durumuna göre çeşitlilik gösteriyor. Bölgede yer alan imarsız tarla vasıflı taşınmazlar, TEM Otoyolu'na cepheli ve ilçe merkezine yakın olmak üzere iki farklı şekilde fiyatlandırılmakta. TEM Otoyolu'na cepheli tarlaların metrekare fiyatı, 2014 yılında 60 ila 80 TL aralığında iken, şu anda bu tarlaların metrekaresi 70 ila 100 TL aralığında satılmakta.

TEM Otoyolu genelinde arsa stoğuna bakıldığında ise sanayi imarlı arsaların yoğunlukta olduğu bölgede bu tür arsaların satış fiyatları, 2014 yılında 80-110 TL aralığında iken, 2016 yılında metrekare bazında 100-160 TL aralığına yükseldi. İlçe merkezine yaklaştıkça tarla vasıflı taşınmazların satış işlemleri metrekare bazında 18 ila 30 TL aralığında (2014 yılında metrekare bazında 15-25 TL), sanayi imarlı arsaların satış işlemleri ise metrekare bazında 90 ila 120 TL (2014 yılında 70-90 TL arasında) gerçekleşmekte. Bunun yanı sıra ilçe merkezine yakın konumda yer alan konut ve villa imarlı arsaların

metrekare satış fiyatı 2014 yılında ortalama 100 ila 150 TL aralığında iken, 2016 yılında bu aralık, metrekare bazında 110 ila 170 TL'ye kadar yükselmiş durumda.

İZMİT -KÖSEKÖY

Köseköy bölgesi, Hacı Mustafa Mahallesinde genellikle sanayi alanları yer alıyor. Bölgenin doğu ve kuzeydoğusunda bulunan İstasyon Mahallesi ve Dumlupınar Mahallesi'nde ise daha çok konut alanları bulunuyor. Bölge, İstanbul'dan Karadeniz Bölgesi'ne, Ankara'ya ve Güney Marmara Bölgesi'ne erişimde kavşak noktası niteliğinde. Kuzey Marmara Otoyolu'nun ve raylı sistemin, bölgenin canlanması ve ulaşım alanında uğrak bir nokta olması konusunda bölgeye olumlu yönde etki yapabileceği düşünülmekte. Hacı Mustafa Mahallesi'nde iki yıl ön ce metrekaresi 370 ila 450 TL aralığında satılan konut imarlı arsaların metrekare fiyatları şu anda 600 ila 700 TL'den satılıyor. Yine aynı bölgede iki yıl önce 320 ila 400 TL aralığında satılan sanayi imarlı arazilerin şu anki fiyatı ise 550 ila 650 TL'den işlem görüyor.

SABİHA GÖKÇEN VE ÇEVRESİ

Sabiha Gökçen Havaalanı çevresindeki konutlar 2014 yılında niteliğine ve konumuna göre metrekare bazında 1.250-2.500 TL aralığında işlem görmekteydi. Havaalanı çevresindeki yapılaşmaya 2014'ten bu yana bakıldığında ise konut birim satış değerlerinde yaklaşık yüzde 30 oranında artış olduğu görülüyor. Bölgedeki konutların metrekare birim satış değerleri 1.750-3.500 TL aralığında değişirken, bazı nitelikli konut projelerinde bu değerin yine metrekare bazında 4.000 TL'lere kadar ulaştığı görülüyor. Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün ve köprü üzerinden geçecek olan demiryolu ağı henüz bölgedeki arsa fiyatlarına yansımış değil. İlerleyen dönemlerde demiryolu ağının yapımına başlanması ile birlikte, bölgede gayrimenkul fiyatlarının büyük oranda artacağı öngörülüyor.

PAŞAKÖY

Paşaköy bölgesinde 2014 yılında imarsız tarla nitelikli alanların metrekare birim fiyatları 400-500 TL seviyesinden işlem görürken, 2016 yılında bölgedeki imarsız alanların metrekare birim fiyatları 750-1.000 TL seviyelerine yükseldi. İki yıl önce metrekaresi 800-1.000 TL'den satılan imarlı arsaların şu anki fiyatı ise 1.500-2.000 TL seviyelerinde. Demiryolu güzergahının bu bölgeden geçeceği söylentileri, metrekare birim fiyatlarında yüzde 20 oranında artışa neden oldu.

POYRAZKÖY

Poyrazköy bölgesinde metrekare birim fiyatları taşınmazın imar durumuna, konumuna, büyüklüğüne ve denize yakın olup olmamasına göre değişiklik gösteriyor. 2014 öncesinde denize yakın olan bölgede yer alan imarsız arsaların metrekaresi 500-600 TL iken, denize uzak bölgelerde ise 300-400 TL seviyelerindeydi. 2016 yılında ise Poyrazköy'de denize yakın konumlu imarsız arsaların metrekare birim fiyatlan 1.000-1.500 TL arasında değişiyor. Denize yakın olmayan bölgelerde ise metrekare birim fiyatları 700-800 TL aralığında. Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü projelerine başlanması akabinde fiyatlarda ciddi artış gözlendi. Özellikle 2013-2016 yılları arasında fiyatlar iki katına yükseldi. Poyrazköy'deki arsaların, büyük çoğunluğunda imar bulunmuyor. Mal sahipleri tarafından imarın gelmesi beklenmekte olup, imarın gelmesiyle tarla/arsa fiyatlarında daha fazla artış olacağı öngörülüyor.

GARİPÇE KÖYÜ

Garipçe Köyü, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün Avrupa yakası ayaklarının üzerinde yer alıyor. Bölgede 2010 yılından bu yana tarla/arsa nitelikli taşınmazlarda değer artışı gözleniyor. Ayrıca Garipçe Köyü, Boğaziçi Ön Görünüm Hattı Sahil Şeridi Koruma Kuşağı içerisinde kaldığından yapılaşma şartlan sınırlandırılmış durumda. Garipçe Köyü'nde imar planları ile ilgili büyük problemler olmasına karşın Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün açılması ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun inşaatı, tarla/arsa vasıflı taşınmazların fiyatlarında beklentilerin üzerinde değer artışlarına neden oldu. Bölge genelinde mal sahiplerinin beklentileri sebebiyle tarla/arsa nitelikli taşınmazlar için yüksek fiyatlar istenmesine rağmen beklenen fiyatlardan satışların gerçekleşmediği belirtildi. Satış hızlarının düşük olduğu Garipçe Köyü ve çevresinin, imara açılması ile yapılaşma şartlarının düzenlemesi halinde bölgedeki tarla/arsa satış fiyatlarının 3-4 kat seviyelerinde artış göstereceği beklentisi hakim.

3. HAVAALANI VE ÇEVRESİ

3. Havaalanı çevresindeki Hadımköy, Bolluca, İmrahor, Karaburun, Durusu ve Balaban mevkilerinde konut imarlı arsaların satış fiyatlarında, 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun etkisiyle yaklaşık yüzde 30 oranında bir artış yaşandığı ifade edilmekte. Durusu bölgesinde villa konsepti yapılaşmanın oluştuğu, bölgede fiyatlamanın genel olarak Amerikan Doları üzerinden yapıldığı görülmekte. Hadımköy bölgesinde ise izin verilen emsal değerine göre satış fiyatları değişiyor.

Odayeri, Işıklar, Tayakadın, Dursunköy, Sazlıbosna ve Boyalık mevkilerinde ise tarla vasıflı araziler yoğunlukta. 3. Havalimanı'na yakın ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun İkitelli-Başakşehir bölgesine uzanan bağlantı yolunun başladığı kavşak nokta olan Odayeri ve Işıklar mevkilerinde istenen fiyatların yüksek olduğu ancak sınırlı sayıda satış işleminin gerçekleştiği belirtiliyor. Sazlıbosna'dan başlayıp Işıklar-Tayakadın-Dursunköy-Boyalık aksı boyunca Çatalca yönünde ilerleyen çoğunlukla imarsız tarlalardan oluşan bölgedeki fiyatlarda, Sazlıbosna Baraj Gölü ve Kanal İstanbul gibi projelerin etkisiyle yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde artış oluştuğu ifade ediliyor.

Zekeriyaköy: Sarıyer İlçesi'ne bağlı Zekeriyaköy günümüzde şehir merkezine yakın olmak isteyen, ancak sakin bir ortamı tercih eden üst gelir grubuna mensup İstanbulluların tercih ettiği, lüks villaların yer aldığı bir bölgeye dönüştü.

Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün hizmete açılmasının ardından bölgede arsa ve konut projelerinin değeri yüzde 35 arttı. Konut metrekare satış fiyatları 2 bin 800 ile 22 bin lira arasında değişen bölgede değer artışının sürmesi bekleniyor.

Göktürk-Kemerburgaz: Üçüncü havalimanı inşaatı ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun bölgeden geçiyor olması nedeni ile ulaşım projelerinin kesiştiği bir noktada yer alan bölge, şehir merkeziyle daha entegre hale geliyor. Konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı 2010'da 2 bin lira düzeyindeyken, 2013'te 4 bin 5 bin bandına çıkmıştı. Son 3 yılda yüzde 40 değer artışıyla 7 bin lira seviyesine kadar çıktı. Üçüncü havalimanının faaliyete girmesiyle daha da değerlenecek.

Basın Ekspres Yolu: Atatürk Havalimanı, E-5, TEM ve sahil yolunu birleştiren bölge, Kuzey Marmara Yolu ile birlikte daha da güçlendi. Arsaların metrekaresi bin 500 liradan 4 bin 500 lira seviyelerine çıkarken, ofis projeleri ise metrekaresi 7 ile 8 bin lira aralığında el değiştiriyor. Bölgede beş yıl önce 2 bin lira olan konutların metrekare fiyatı bugün 5 bin 500 liraya çıkmış durumda.

Başakşehir: Son yıllarda bölgeye gelen metro hattı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Üçüncü Havalimanı güzergahında olması nedeniyle ikinci baharını yaşıyor. Gelecek 10 yıllık süreçte de nüfusunun üç kat

artması beklenen bölgede ortalama metrekare konut fiyatları 5 bin lira seviyesinde. Son iki yılda fiyatlarda ortalama yüzde 47 artış yaşandı.

Beykoz: Beykoz'da Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün açılmasıyla yeni bir dönem başlıyor. Çok sayıda markalı konut üreticisinin kentsel dönüşüm kapsamında villa projesi geliştirmek için çalışma yürüttüğü ilçenin, konutların ortalama birim metrekare satış fiyatı 3 bin ile 7 bin lira aralığında.

Sancaktepe: Yeni projeler için yeterli büyüklükteki boş arsa arzının fazla olduğu bir lokasyon. Şamandıra bölgesi metro hattının üzerinde yer almasıyla avantajlı bir konumda. 2010 yılında konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı bin lira düzeyindeydi, 2013'te 2 bin liraya çıkarken son 3 yılda yüzde 75 değer artışıyla bugün 3 bin 500 lira seviyesini gördü. Bölgenin ormana yakınlığı, yeni konut projelerinin olması, Kuzey Marmara Otoyolu ve metro güzergahında olması nedeniyle gelecekte daha da değerlenmesi bekleniyor.

Sultanbeyli: TEM otoyolu bağlantısı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yoluna yakınlığı, metro hattının ilçeden geçecek olması, hızlı tren, otobüs, minibüs benzeri toplu taşıma araçlarının yaygınlığı gibi etkenler, ilçenin yıldızını parlatıyor. Metrekare fiyatlarının 2 bin liradan başladığı ilçede son 10 yılda konut fiyatları yüzde 15, kiralar ise 2 kat arttı.

"BÜYÜK PROJELERİN GEÇTİĞİ BÖLGELERE İLGİ YOĞUN”

Emre Erol/Keller Williams Türkiye Ülke Direktörü

Türkiye son 15 yıl İçerisinde büyüyen ekonomisi, nüfusu, coğrafi konumu ve iç göç hareketlerine bağlı olarak olağanüstü altyapı yatırımları gerçekleşti. Bunların içerisinde Kuzey Otoyolu, 3. Havalimanı, 3. Köprü Osmangazi Köprüsü ve Bağlantılı İzmir Otoyolu en önemli projeler arasında. Bu projelerin geçtiği güzergâhlara olan ilgi ise her geçen gün artıyor. Ulaşım bir bölgenin gelişmesi için olmazsa olmaz koşullardan bir tanesi. Limanlar ise tarihsel olarak birçok örneğinde gördüğümüz üzere şehirlerin ana merkezi olarak karşımıza çıkıyor. Bugün deniz limanları kadar havalimanları da önemli bir çekim merkezi olmuş durumda. İstanbul ve İzmir gibi mega kentlerin büyümesine bağlı olarak doğru bir planlamayla kendi içlerinde tam donanımlı uydu kentler şekilde büyüyebilmesi çok önemli.

Zamanın çok değerli olduğu, iletişim ve rekabetin arttığı bir çağda artık hiçbirimiz yollarda vakit kaybetmek istemiyor ve alternatif yaşam ve iş modellerini sorguluyoruz.

Bu açıdan altyapı ve ulaşım imkânlarının uzun soluklu olarak planlandığı, içerisinde yaşam, iş merkezleri, alışveriş ve sosyal donatlarında olduğu merkeziyetçi yapıdan çok yerel yaşamın desteklendiği kentleşme çözümlerini üretmek zorundayız.

"GARİPÇE VE POYRAZKÖY'ÜN GELECEĞİ, İMAR PLANLARINA BAĞLI"

Esra Neşeli / TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi

3. Havaalanı çevresinde yoğunluklu olarak yapılaşma hakkı bulunmayan tarlalar yer alıyor. Arnavutköy ilçe merkezine yakın konumdaki Bolluca ve İmrahor Mahallelerinde konut imarlı arsaların değerlerinde artış gözlenmekte olup 3. Havaalanı ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun faaliyete geçmesiyle bu bölgenin cazibesini arttıracağı beklenmekte. Ayrıca Gayrettepe -3. Havaalanı ve Halkalı - 3. Havaalanı metro hatlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılacağı duyuruldu. Sabiha

Gökçen Havaalanı çevresindeki Pendik, Kurtköy ve Tuzla bölgelerindeki konut projelerinde ve arsa değerlerinde de uzun vadede artış olabileceği öngörülüyor.

Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün Avrupa yakası ayağında yer alan Garipçe Köyü ve Anadolu Yakası ayağında kalan Poyrazköy'ün geleceği, bu alanlarda gelecekte yapılacak olası imar planlarına bağlı. Bu alanlarda şu an için imar yok ancak mal sahipleri bölgede imar verilmesini talep ediyor ve bu konuda ciddi beklenti içerisindeler. Köprünün açılması ve demiryolu güzergahının bu alandan geçiyor olması satış fiyatlarına yansımış durumda. Şile Otoyolu bağlantısı ve Kurtköy bağlantı kavşağının bulunduğu Paşaköy ve çevresinde de arsa fiyatları demiryolu güzergahının açıklanması ile arttı. Demiryolu ile Sabiha Gökçen Havaalanı ve 3. Havaalanı'na olan ulaşımın kolaylaşması ile özellikle Paşaköy bölgesinin cazibesi arttı. Güzergahın tamamlanması ile İstanbul dışından özellikle Adapazarı ve Kocaeli illerinden de İstanbul'un tüm havaalanlarına ulaşım kolaylaşacak. Bu nedenle demiryolu inşaatının başlaması ve demiryolunun faaliyete geçmesi sürecinde tüm demiryolu güzergahında konut fiyatlarında ve arsa fiyatlarında artış olması kaçınılmaz.

"ARZ, TALEBİ KARŞILAYAMIYOR"

Cansel Turgut Yazıcı/ Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü

3. Köprü güzergahında yer alan Garipçe Köyü gibi köprünün ayağında yer alan mevkilerde arsalara olan talep yüksek. Talep o kadar fazla ki arz talebi karşılamaz hale geldi. 26 Ağustos'ta Yavuz Sultan Selim Köprüsü'nün açılışının gerçekleşmesi, yatırımcıları bölgeye çekmeye devam ediyor. Gerek 3. Köprü gerek 3. Havalimanı gibi mega projeler İstanbul'un kuzeyinde yeni bir merkez oluşturacak ve buradaki bölgeler daha da değerlenecek.

Özellikle Eyüp, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz, Çekmeköy ve Sancaktepe ilçelerinin köprü ve otoyol sayesinde ön plana çıktığını görüyoruz. Eva olarak her sene hazırladığımız İstanbul markalı konut sektör raporumuzda fiyat artışları yaşanan bölgelerde mega proje olarak lanse edilen ve 3. Köprü gibi erişilebilirliği artıran projelerin çevre ve bağlantılı ilçelere talebi artırdığı, yeni yerleşim alanları ve beraberinde ihtiyaç doğrultusunda yeni ticari alanların oluşumuna katkı sağladığını görüyoruz. Projenin lokasyonun açıklanmasından itibaren değer kazanmaya başlayan bölgeler projenin tamamlanması sonrasında değer artışı yaşamaya devam edecek gibi duruyor.

Arnavutköy'ün yıldızı parlıyor

Arnavutköy, 506.52 kilometreye yayılan yüzölçümü ile İstanbul'un en fazla alana sahip ilçelerinin başında geliyor. Arnavutköy, Gaziosmanpaşa İlçesi'nden Boğazköy, Bolluca, Taşoluk, Haraççı ile Çatalca İlçesi'nden Durusu ve Hadımköy beldelerinin birleştirilmesi sonucu 2008 yılında ilçe statüsüne kavuştu. İlçe, yatırım açısından çok önemli bir konumda. Arsa spekülatörlerinin üslerinden biri olan Arnavutköy'e bağlı belde ve köylerde sınırlı sayıda imarlı arsa bulunuyor. Bunun yanında imar beklemeyi göze alanlar tarla yatırımı da yapıyor. İlçede tarla vasıflı arazilerin fiyatları son altı yıldır sürekli artıyor. Arnavutköy ilçesine bağlı köylerde altı yıl önce, metrekaresi 10-15 TL'den işlem gören arsalara, bugün 200 ila 220 TL arasında fiyat isteniyor. Arsa yatırımcısının son dönemde akınına uğrayan Kuzey Marmara Otoyolu'nun geçiş istikametinde yer alan Yassıören Köyü, buna en güzel örneği oluşturuyor. Bölgede altı yıl önce metrekaresi 25 ila 30 TL'den satılan arsalara bugün 200 ila 250 TL arasında fiyat isteniyor. (Okhan Şentürk/Para Dergisi)