İstanbul ofiste dünyanın neresinde

Bir kentin uluslararası olduğunun göstergelerinden biri de ofis piyasasında yer alan uluslararası şirket sayısıdır. Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin, uluslararası şirketlerin tercih ettiği kentler olarak diğer dünya kentlerinde ayrışıyorlar. Son 10 yıllık süreçte İstanbul da bu kentler arasına girmeyi başarmıştı. Son yıllarda bölgesel gelişmeler nedeniyle bu kentimizi üs olarak seçen yabancı şirket sayısı azalmaya başlasa da, İstanbul, ofis standartları, geliştirilen projeler ve stoktaki ofis alanlarıyla hala dünya ofis piyasasının en hızlı gelişen kentleri arasında yer alıyor.

JLL'nin Ekonomist Dergisi'ne özel olarak hazırladığı dünya ofis pazarı çalışmasında, İstanbul, Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin gibi dünyanın önde gelen ofis üslerindeki mevcut ofis stoku, inşaat halindeki ofisler, en yüksek kiralar, ortalama kiralar, yıllık işlem sayısı ve boşluk oranları ele alındı. İstanbul, inşaat halindeki 1,7 milyon m2'lik ofis alanıyla Londra, Paris, Milano ve Berlin'i geçerken, 173 bin m2'lik yıllık işlem adediyle de Milano ve Hong Kong'u geride bıraktı.

YILDIZI NASIL PARLAR?

2016 yılına kadar çoğu uluslararası şirketin bölge ofisi veya merkez ofis olarak İstanbul'u seçmesi ofis piyasasını ciddi şekilde büyüttü. Ancak son dönemde yeni şirket sayısındaki düşüş ve yabancı şirketlerin büyüme politikalarındaki değişiklikler nedeniyle talep ve işlem açısından İstanbul diğer gelişmiş şehirlerin gerisinde kaldı.

Ancak yeni gelecek arzın uluslararası standartlara göre geliştirilmesi, İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi bölgelere devletin sağlayacağı bazı vergisel avantajlar İstanbul'u tekrar bölgesel merkez haline getirebilir. JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, artan toplu taşıma ağları ve yeni yapılan Üçüncü Havalimanı sayesinde de bu ilginin artacağını öngörüyor.

NİTELİKLİ ARZ ÖNEMLİ

Mahir Mermer, İstanbul'da yapılan ofis binalarının yeni olmasına rağmen A sınıfı ofis standartlarına göre geliştirilmemiş olması nedeniyle gelişmiş piyasalardan nitelikli arz olarak geride kaldığını söylüyor. İstanbul, mevcut durumda bile toplam arz büyüklüğü 5,3 milyon m2 olmasına rağmen Londra gibi merkezlerin ciddi olarak gerisinde kalıyor. Arzın niteliği bakımından değerlendirildiğinde ise bu fark daha da belirgin hale geliyor.

Mahir Mermer, gelişmiş piyasaların yakalanması için öncelikle iskanda mesken olarak gözüken yapılarda ofis kullanımının yasaklanması ve tüm şirketlerin bu standartlardaki ofislerde çalışmaya zorunlu kılınması gerektiğini vurguluyor.

COĞRAFİ AVANTAJI VAR

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, İstanbul'un dünyanın önde gelen ofis piyasalarından öncelikli olarak nüfusuna göre ofis arzının kısıtlı olması açısından ayrıştığını vurguluyor.

Tuğrul Gönden, İstanbul'un en büyük avantajının coğrafi konumu olduğuna dikkat çekiyor. Saat farkı açısından değerlendirildiğinde normal çalışma saatleri içinde Uzakdoğu ve Amerika kıtası ile çalışmanın mümkün olduğunu hatırlatan Gönden, dört saatlik uçuş mesafesinde hem Londra hem Dubai'nin olmasının da İstanbul'un önemini artırdığını söylüyor.

FİNANS MERKEZİ ETKİSİ

Sayılan avantajlara rağmen İstanbul'da son yıllarda dolar cinsinden ofis kiraları düşmeye başladı. Ofis pazarındaki boşluk oranının yüzde 23'ü bulması nedeniyle bu düşüşün bir müddet daha sürebileceği öngörülüyor. Bu aşamada İstanbul'un dünya ofis piyasasındaki cazibesini arttırması konusunda umut bağlanan projelerden birini ise halen yapımı süren İstanbul Finans Merkezi oluşturuyor. Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, İFM'nin İstanbul ofis piyasasını farklı bir noktaya getireceğini ifade ediyor. Tahincioğlu, "İFM, bir gayrimenkul projesi olmaktan çıkmalı ve orada farklı düzenlemeler yapılmalı. Şu anda düzenlemeler üzerinde çalışılıyor. Orada kabasını bitirip beklemeye aldığımız 42 bin m2 kiralanabilir alanlı bir ofis projemiz var. İFM için yakın zamanda güzel şeyler duya-cağımızı umuyorum" diyor.

"KİRALAR STABİL KALACAK"

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü/ Makbule Yönel Maya

"İstanbul ofis piyasası son iki yıldır artan stok ve azalan talebi konuştuğumuz bir dönemden geçiyor. Gelecekte yeni eklenen stok nedeniyle ofislerde taşınma hareketliliğinin olacağını, kiraların kur etkisi nedeniyle daha stabil kalacağını, boşluk oranlarının da bir süre daha bugüne benzer seviyelerde devam edeceğini öngörüyorum."

"YABANCI İLGİSİ SÜRÜYOR"

Torunlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı/ Aziz Torun

"Torun Center'ı inşa ederek İstanbul'a A sınıfı bir ofis projesi daha kazandırdık. İstanbul'a yabancı şirket ilgisi hala devam ediyor. Biz de Torun Center'ın iki katını iki uluslararası şirkete kiralamak üzere görüşüyoruz. Önümüzdeki günlerde imzaların atılmasıyla şirketlerin isimlerini açıklayacağız."

"YENİ KONSEPTLER GELECEK"

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü/Mahir Mermer

"Pazara gelecek binalar göz önüne alındığında taşınma işlemleri eski binalardan aynı veya daha düşük kiralı yeni binalara olacaktır. Yaşlanan ve B sınıfına düşecek ofis binalarının bireysel kiracılara hitap eden ofislere, otele ve üniversiteye dönüşmesi de bu yıl devam etmesi muhtemel güçlü bir eğilim. Hazır ofis firmaları yeni konseptleri için ofis arayışında olacaktır." (Levent Gökmen Demirciler/Ekonomist Dergisi)