Hem kiracıyı hem ev sahibini koruyan haklar

Ev sahipleri ile kiracıları arasında zaman zaman kira ödemeleri, kontrat süresi dışında evden çıkma/ çıkarma, evdeki tadilatlar, depozito gibi nedenlerle sorun çıkıyor. Kimi zaman kiracı kimi zaman da ev sahibi kontrat dışında hareket etmeye çalışınca anlaşmazlıklar büyüyor, davalara, icra takiplerine konu olabiliyor. Bazen kiracı, kirasını ödemediği gibi evi boşaltmayıp mağduriyet yaratıyor, bazen de ev sahibi kontrat süresi dolmadan tahliyeye zorlayabiliyor. Bu gibi durumlarda ne yapılması gerektiğini Posta'dan Meltem Kara Söyleyenoğlu'na, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz açıkladı.

Kontrat süresi en az 10 yıl

Kamuoyunda, ‘kontrat her yıl yenilenir, ev sahibi tahliye talep edemez, kiracı kendisi isteyene kadar evden çıkarılamaz’ gibi bir algı var. 8 yıl öncesine kadar durum böyleydi. Ancak bu, ev sahiplerini mağdur edince, 2012’de Borçlar Kanunu’nda değişiklik yapılarak sözleşme uzama süresi en fazla 10 yıl olarak kabul edildi.

Ali Güvenç Kiraz, “Bu sürenin sonunda mal sahibinin haklı gerekçe ileri sürmesine gerek olmadan kiracısını tahliye etme hakkı getirildi. Bu hakkın kullanılabilmesi için 3 ay önceden ihtarname gönderilmesi gerekiyor” dedi.

Haklı sebep varsa...

10 yıllık süre içinde ev sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için kanunda belirtilen ‘haklı bir sebebi’ olması gerekir. Bunlar; ‘kira borcu ödenmediği için temerrüde düşürülmesi, ihtar, sözleşmeye esaslı bir aykırılık, taşınmazda mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yapılması, alt kiralama-devir yasağı olmasına rağmen kiralanan yerin bir başkasına devredilmesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması’ olarak sıralanabilir.

Ödeme yoksa icraya

Ali Güvenç Kiraz, hem kirasını ödemeyip hem de evi tahliye etmeyen kiracılara karşı izlenecek yolları şöyle anlattı:

Kiracı kirasını ödemezse, mal sahibinin kiracısına noterden ihtarname göndererek 30 gün süre vermesi ve yine ödemezse tahliye etmek için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açması bir seçenektir.

Mal sahibi hiç ihtar göndermeden direkt olarak icraya başvurup ‘ihtarlı ödeme emri’ gönderebilir. Bu pratik ve kolay bir yol. Bu yol ile hem ihtar hem icra aynı anda yapılmış olur. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde de ödemeyi yapmazsa mal sahibi İcra Mahkemesi’ne yapacağı başvuru ile tahliye talep edebilir. İcra Mahkemeleri de seri bir şekilde tahliye kararını verebilir. Bu süre icra takibinin başlamasından itibaren 6-8 ay arasındadır.

Hapis hakkı var

Mal sahibi ihtarname gönderdikten sonra tahliye davasını Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla da talep edebilir. Ancak bu yol 1-2 yılı bulabileceği için genelde tercih edilmiyor. Hem İcra Mahkemesi hem de Sulh Hukuk Mahkemesi ile tahliyesinin talep edilmesi halinde kiracı, tahliyeye kadar borcunu ödemekten kaçınabilir. Mal sahibi bu durumda ‘hapis hakkı’ kullanabilir. Yani mal sahibi, parasını alabilmeyi garanti etmek için kiracının mallarını saydırabilir. Dava sonuçlandığında kiracı kirayı ödemezse hapis hakkı gereğince var olan malı göstermek zorunda olduğundan bu malı kaçırması halinde cezai sorumluluğu oluşur. Bu bir önleyici yol olarak kullanılabilir.