Emlak fiyatlarında balon var mı

Emlak Konut GYO'dan yapılan açıklamaya göre şirket, "Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış" raporunun ikincisini yayımladı. Raporda, küresel ve Türkiye ekonomisi ile ilgili gelişmeler, sektöre ilişkin eğilimler ile Türkiye ve dünyadaki konut fiyatlarının etkileri değerlendirildi.
      
Türkiye ekonomisinin olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından itibaren önlemler almaya başladığı anımsatılan raporda, bu önlemler sayesinde cari açık ve döviz kırılganlığının aşılmaya çalışıldığı aktarıldı.
      
Zamanında alınan önlemlerin varlık fiyatları, özellikle de konut üzerine pozitif etkileri olduğu dile getirilen raporda, 2014 yılının son çeyreğinde ise küresel ekonomide emtia fiyatları ile ilgili önemli gelişmelerin yaşandığı, küresel olarak büyük önem taşıyan ana enerji ve üretim girdisi olan petrol ve doğal gaz fiyatlarında sert gerilemelerin görüldüğü ifade edildi.
      
Bu durumun petrol ihraç eden Rusya ve Venezuela gibi ülkelerde önemli bir gelir kaybına yol açtığı işaret edilen raporda, "Türkiye ekonomisi bu fiyat düşüşünden yaklaşık 5 milyar dolarlık bir fon kazandı. Ancak emtia fiyatlarındaki bu düşüşün uluslararası fon hareketleri ile varlık fiyatlarına negatif etkileri olabileceği unutulmamalıdır. Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Bir pozitif bilim teorisi gibi tek bir çözümü de bulunmamaktadır. Her varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır. Konut fiyatlarındaki gelişmeler de buna en güzel örneklerden birisidir" ifadeleri kullanıldı.
      
Raporda, Türkiye genelinde yaşanan konut fiyat artışlarının balon oluşturmaktan uzak olduğu, artışın özel durumlardan kaynaklandığı bildirildi.
      
Türk konut piyasasında balon olmadığı, son verilere göre fiyat artışının makul bir eğilimde devam ettiği ve hesaplamalarda balonlaşma ihtimali olan tek bir yöreye rastlandığı aktarılan raporda, şunlar kaydedildi:
      
"Söz konusu olan Gaziantep, Kilis ve Adıyaman yöremizde de fiyat artışları reel anlamda yüzde 53,9'luk bir düzeydedir. Gaziantep, Kilis ve Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi olarak gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat atışı özel bir durumdan kaynaklanmakta olup, bölgeseldir. Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı bölgelerimiz de mevcuttur. Örneğin ocak 2010 - kasım 2014 arası Artvin, Giresun, Gümüşhane, Ordu ve Trabzon bölgesinde fiyatlar ortalama yüzde 3,93 gerilemiştir. Benzer bir durum Van, Bitlis ve Hakkari bölgesi için de geçerli olup, fiyatlar bu yöremizde ise yüzde 5,02 gerilemiştir. Fiyatın düşmesine neden olan faktörler ise demografik etmenler, göç, yabancı yatırım azlığı ve gelir etkisi gibi ifade edilebilir."
      
Raporda, Türkiye'de konut arzı ile talebin yavaş yavaş daha stabil bir hal almaya başlandığı, yıllık ortalama 1 milyon konutun el değiştirdiği ve 600 bin konut ihtiyacının da sürdüğü belirtildi.
      
"Türkiye kişi başına düşen 0,8 oda ile 'en risksiz ülke' 

Raporda, Türk konut sektöründe orta ve orta alt gelir grubuna ait konut ihtiyacının oldukça yoğun olarak sürdüğü vurgulandı.
      
Orta üst ve lüks segmentte ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşladığının söylenebileceği aktarılan raporda, Türk inşaat ve konut sektörünün büyüyen Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edeceği dile getirildi.
      
Ekonomik gelişmeler göz önüne alındığında ve dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiğinin görüleceği bildirilen raporda, şu ifadelere de yer verildi:
      
"Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar, 'çöküş' veya 'balon' olarak adlandırılmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. 2013 yılı sonu ile başlayan konut talebi zayıflığı (faiz, kur artışı, seçimler ve dış değişimlerden kaynaklı) bir önceki raporda da öngörüldüğü gibi, 2014 ağustos ayından itibaren yerini oldukça güçlü bir talebe bırakarak 2013 yılı toplamını yakalayacak bir trend oluşturdu. Ocak-kasım 2014 arası Türkiye'de günde 3 binin üzerinde, saatte 130, dakikada ise 2'in üzerinde konut el değiştirdi.
      
Deutsche Bank mayıs 2014'de, küresel konut fiyatlarını ve bunlarla ilgili trendleri incelediği raporunda, Tük konut sektöründe balon olup olmadığına yönelik olarak; incelenen ülkelerde kişi başına düşen oda sayısı baz alınarak yapılan değerlendirmede Kanada kişi başına düşen 2,6 oda sayısı ile en faza balon riski barındıran ülke konumundayken, Türkiye kişi başına düşen 0,8 oda ile 'en risksiz ülke' olarak görülmektedir."