Bu platform ‘temiz’ Tapu.com

SERAP SÜRMELİ – FINANSGUNDEM.COM / ÖZEL HABER

Bankalar, inşaat şirketleri ve diğer kurumsal gayrimenkul portföyleri için internette yeni, şeffaf bir satış kanalı fırsatı yaratan Tapu.com, 1,5 yılda uzun ince bir yol aldı. Fiyatı “satıcıların” değil “alıcıların” belirlemesine olanak sağlayan ve gerçek piyasa değerlerinin oluşmasına imkan yaratan proje, özellikle banka gayrimenkullerinin satışına damgasını vurdu. Türkiye’de bir ilk olan Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin, bu süre içinde 30’dan fazla satış yaptıklarını ve 3 milyon liralık gayrimenkul hacmini geçtiklerini söyledi.

Bugün itibarıyla 4 banka ve bir varlık yönetim şirketi ile işbirliği yaptıklarını belirten ve yeni bir kurumla imza aşamasında olduklarını ifade eden Erşahin, iddialı bir ifadeyle ‘kurumsalda rakipsiz olduklarını’ vurguladı. “Tapu.com, bir gayrimenkul hakkında iskandan projenin özelliklerine sorulabilecek ilk 100 sorunun cevabını vermekle yükümlü. Bu da piyasadaki diğer ilancılık platformlarının rekabet edemeyeceği bir ayrıcalık.”

Platforma yalnızca değerleme raporu olan gayrimenkullerin girdiğinin altını özellikle çizen Emre Erşahin, konunun önemini ‘bilinçli alıcı oluşturmak’ şeklinde açıkladı. Yeni bir açılımın mesajını da veren Emre Erşahin, Tapu.com olarak şimdi çalışmalarını bireysel yatırımcılar üzerinde yoğunlaştırdıklarını söyledi, ekledi: “Platformda ucuza aldım-pahalıya aldım gibi bir durum yok. Tapu.com’dan çıkan tapu temiz tapu…”

Ana yatırımcısı Alman menşeli bir risk sermayesi fonu Earlybird olan ve 2 milyon dolarlık bir yatırımla gözlerini sanal dünyaya açan Tapu.com’un kurucularından Emre Erşahin, Türkiye’nin gayrimenkuldeki ilk internet ihale sitesinin aldığı yolu Finansgundem.com’a anlattı.

4 BANKA VE VARLIK YÖNETİMİ ŞİRKETİ İLE İŞBİRLİĞİ İÇİNDEYİZ

Finansgundem.com: Proje Türkiye’de hayata geçeli, 1.5 yıl oldu. Düryada örneği var mı, ilk misiniz? Özellikleri nedir?

Emre Erşahin: Dünyada değil ama Türkiye’de ilkiz. Dünyada bu işin şu anda önde giden örneği auction.com. Adı açık artırma olmasına rağmen, sadece gayrimenkul açık artırması yapıyor. auction.com, ABD’nin 2008’deki subprime mortgage bazlı krizde gayrimenkul portföyünün likidite edilebilmesi için ciddi bir araç oldu. Bu iş modelini Avusturalya’dan Kanada’ya kadar birçok ülke kullanıyor. auction.com’un öne çıkmasının nedeni ise 2014 yılının Mart ayında google’dan yatırım almasıdır.

auction.com, 2008 yılından beri 100.000 den fazla açık artırma tamamladı ve yaklaşık 30 milyar dolarlık bir gayrimenkul hacmine aracılık etmiş oldu. Daha da ilginç olan kısmı, ABD tapusunu 100 ülkeden alıcıya ulaştırdı.

Tapu.com olarak auction.com’dan tabi ki esinlendik. Ama bunu dümdüz kopyalamak veya taklit etmek şeklinde yorumlamamak gerekiyor. Çünkü ülkemizdeki gayrimenkul hakkındaki mevzuat ve yönetmelikler, ABD’ye göre farklı. Biz ülkemizin alıcısına, satıcısına ve regülasyonlarına göre tapu.com’u oluşturduk. Aslında temeldeki konu şu; finansal kurumların ellerinde dönemsel olarak oluşan ihtiyaç fazlası tapuların açık arttırma platformu yoluyla son kullanıcıya ulaştırılmasıdır.

Özetle finansal sektörün elinde oluşan ihtiyaç fazlası tapuların son kullanıcıya açık artırma yoluyla öncelikle pazarlanması sonra da alıcının ve fiyat seviyesinin belli edilmesiyle alakalı. Biz de tapu.com olarak bu pazardaki açığa yönelmek istedik.

-Çalıştığınız Banka var mı? Varsa nasıl bir anlaşma yapıyorsunuz?

Emre Erşahin: Şu anda 4 banka ve bir varlık yönetim şirketi ile işbirliğimiz var. Bir varlık yönetimi şirketiyle de anlaşmak üzereyiz. Gizlilik anlaşması gereği kurumların isimlerini veremiyoruz. Ama alıcı, ödeme sırasında hangi banka veya hangi kuruluş olduğunu öğreniyor.

BİZ DE FİYATA SATICI DEĞİL ALICILAR KARAR VERİYOR

-Alıcı ile satıcı arasındaki güveni nasıl sağlıyorsunuz? Fiyat nasıl belirleniyor?

Emre Erşahin: Güveni sağlamaya çalışıyoruz. Biz yatırımcılarımızla ve ekibimizin tecrübesiyle pek de start-up bir şirket olarak çıkmadık. Ben buna biraz iri start-up diyorum. Çünkü bankalar hata affedecek kurumlar değiller. Onların yıllarca inşa ettikleri güven mekanizmalarına, markalarına zeval getirebilecek şansımız olmadığı için, farklı bir çıtada kurmak zorunda kaldık. Dolayısıyla Türkiye’deki start up camiası da bizi start-up gibi görmüyor, sizin yatırımcılarınız büyük diye.

Ben size dolar 3.68 desem siz bana ne dersiniz? Büyük ihtimalle gerçekçi değil çünkü bunun bir piyasası var dersiniz. Evet, doların bir piyasası, alıcısı, satıcısı var ve işlem sonucunda geçen en yüksek işlem tutarına da serbest piyasada dolar kuru diyoruz. Ama ben size dolar 3.68 dediğim zaman çok diyorsunuz. Fakat ben size dairem var 600.000 dolar dediğim zaman ne diyorsunuz? Bir şey diyemiyorsunuz çünkü burada bir referans yok, belirleyici bir otorite yok, data yok ve şeffaflık yok.

Bakın dünyada başta borsalar olmak üzere, SPK gibi otoriteler şeffaflığı sağlamakla yükümlüler. Alıcı-satıcının doğru karar verebilmesi için şeffaflık birinci kuraldır.

Şimdi bu noktadaki önemli konu gayrimenkul piyasasında olmayan fiyat dengesi. Biz de emlak piyasasındaki fiyat dengesini oluşturmakla ilgili bir misyon biçiyoruz kendimize. Sebebi şu; dünyada ki bütün piyasalarda borsa, tahvil, petrol, dolar fiyatlarına sadece satıcı karar vermiyor. Fiyata alıcıların teklifleriyle karar veriliyor. Dolayısıyla piyasa oluşması için alıcıların teklifleri, satıcıların da kabulü ve rızasının olması gerekiyor. Şimdi bu noktada, bizim ilancılık iş modelinde çözemediğimiz konu sadece satıcıların konuşmasıydı. Çünkü biliyor ki ben bu kadara satarım. Ama pazarlık payı da var. Fakat pazarlık payının varlığı, yani aşağı yöne gidecek olan fiyatın varlığı kimisini cesaretlendirip arattırıyor, kimisini ise tamamen işlemden uzaklaştırıyor. Dolayısıyla tek başına satıcının konuştuğu pazar yerlerinde şeffaflık yok ve alıcı oyuna gelmiyor. Yani dansa kalkmıyor.

Bizim yapmaya çalıştığımız fiyata satıcının değil alıcının karar vermesi. Alıcılar kendi arasında rekabet ederek satıcının satmaya razı olduğunun üzerine çıkarak veya hatta çıkmasa bile satıcının kabul edebileceği teklifleri toplayıp kendi aralarında rekabet etmelerini sağlıyoruz. Bu şeffaf ortamda insanlar diğerinin ismini görmeden, kullanıcı adıyla beraber tekliflerini de şeffaf ve gerçekçi şekilde veriyor. Yani bir kişi 158 bine almazsa o tarlayı ötekinin 156 bine aldığını da görüyor. Dolayısıyla ucuza aldım-pahalıya aldım gibi bir durum yok. O yüzden biz buradaki satıcının sadece konuşmasından ziyade, alıcıların teklifleriyle ve rekabetleriyle fiyatın oluşmasını sağlamak için aldığımız portföyü öncelikle yeterli sayıda bilinçli alıcıya ulaştırabilmek için ciddi bir şekilde pazarlıyoruz. Pazarlamanın önünü açabilmek için de işte bu finansal kurumun markasını kaldırıyoruz. Tapu.com’dan temiz tapu diyoruz. Tertemiz tapular buraya geliyor.

TAPU.COM’A SADECE DEĞERLEME RAPORU OLAN GAYRİMENKULLER GİREBİLİR

-Sizin platforma giren gayrimenkullerin özelliği nedir?

Emre Erşahin: Bizim platformumuza yalnızca değerleme raporu olan gayrimenkuller girebiliyor. Birinci konu fiyat dengesiydi. İkinci konu fiyat dengesi içindeki şeffaflıkla beraber, veri şeffaflığı. Yani yeterli sayıda bilinçli alıcı oluşturabilmek için sizin bir gayrimenkul hakkında sorabileceğiniz ilk 50-100 sorunun cevabını vermekle yükümlüyüz. Bu da piyasadaki diğer ilancılık platformlarının rekabet edemeyeceği bir yer. Çünkü ben o binanın iskan başvurusu ne zaman yapıldı, projesine uygun olmayan bir şeyi var mı gibi gibi. Değerleme raporlarına binaen ki biliyorsunuz onlarda kendi kanunu, regülasyonu olan SPK tarafından lisanslandırılmış uzmanlar.

Dolayısıyla başta bunu fiyatını 1. etapta belirleyen değerleme raporu. Değerleme raporsuz ben buraya mal kabul etmediğim için zaten bizim birinci tartışma noktamız o.

Bazen banka türlü nedenden dolayı bu fiyatı değerleme raporunun altına çekmek isteyebilir veya üzerine yapmak zorunda kaldığı masraftan dolayı (çatısı kırılmıştır yeniden yapılmıştır) o masrafı çıkarmak istiyordur. Üzerine ekleme yapmak ister. Bunu da değerleme raporunda sebepleriyle birlikte arar ön yüzünde bilinçli alıcıların karar vermesi için yansıtırız. Yani bu noktada hiçbir şeyi saklamadan bir gayrimenkul hakkında sadece ve sadece gidilip görülmesi kalmasına kadar biz, internet üzerinde insanları o noktaya kadar taşımaya çalışıyoruz. Gidip görmelerine de randevu butonuyla yardımcı oluyoruz.

Sonra da burada teklifleri topluyoruz. Bu noktada bizim bir pazarlama süremiz var. Buraya geldikten sonra insanların kayıt olmalarını istiyoruz. (Bu arada kayıt olmak ücretsiz) Belli aşamaları geçtikten sonra online açık artırmaya girecek olanlardan kredi kartından provizyon çekiyoruz. Kredi kartından hizmet bedelimizi gayrimenkul tutarının veya peşinatının depozitosunu değil, bizim o gayrimenkul ile ilgili hizmet bedelimizi provizyon çekiyoruz. Ama bir tek kazanandan tahsil ediyoruz. Kazanamayana açık arttırmaya katılmak ücretsizdir. Kimin kazanacağını bilmediğimiz için herkesten provizyon alıyoruz. Geri kalanın provizyonu düşmesi itibariyle aslında hiçbir tahsilat yapmıyoruz.

Özelikle altını çizerek söylüyorum bizim üyeliğimiz ve açık artırmaya katılmak ücretsizdir.

Şunu da söylemek istiyorum şu ana kadar hiç kimse açık artırmayı bozmaya çalışmadı. Yani sistem çok güzel çalışıyor.

-Bireysel satıcılar bu açık artırmaya katılabiliyor mu?

Emre Erşahin: Bireysel satıcılar üzerinde çalışıyoruz. Alıcı olarak tabi ki girebiliyorlar.

Bireysel portföy kabulü noktasına gelebilmek için halihazırda bir değerleme raporu varsa biz bu portföyü anlaşma yaparak satıcı olarak kabul ediyoruz.

Ama bizim üzerinde çalıştığımız raporu da çıkartıp satışa sunarım şekline getirmeye çalışıyoruz. Tabi ki biz rapor çıkarmaya yetkili bir kurum değiliz. İşini iyi yapan 4-5 tane değerleme kuruluşuyla anlaşma imzalayaraktan raporun ücretini biz ödeyeceğiz. Daha bu işin kurallarını koymaya çalışıyoruz.

Şu ana kadar 150 kişiden bireysel başvuru aldık. Biz bu kişilere kibarca, “Biz şimdilik aracı finansal kurumlarla, değerleme raporlarıyla çalışıyoruz” dedik. Sonra bu kişilerin bir kısmı kendileri rapor çıkarıp geldiler. Biz de tabi onları içeri aldık. Tabi bu talebi gördükten sonra bu planı biraz erkene aldık diyebilirim.

30’UN ÜZERİNDE SATIŞ YAPILDI

-Bugüne ne kadar satış yapıldı?

Emre Erşahin: Geçtiğimiz Ağustos ayından beri 30 satışı geçtik. Bu satışların 13 tanesi sadece Aralık ayında oldu. Çünkü Aralık ayı gayrimenkul mevsimselliği içerisindeki en yüksek ay.

Bakın makroekonomik anlamda belirsizlikler içeren bir zamanda gayrimenkul, Türk halkının da bildiği, anladığı ciddi bir alternatif haline geldi. O noktada tapu.com iş modelimiz kabul gördü ve beklediğimiz rakamların çok ötesine geçtik. Bakın biz burada gayrimenkulün fiyatına hiçbir şey yapmıyoruz. Biz bir hizmet satıyoruz.

Biz bilinçli alıcı yaratıyoruz ve bu rekabetten fiyatın yükselmesini sağlıyoruz.

-Satışlarınızdan ne kadar gelir elde ettiniz?

Emre Erşahin: 3 milyon liralık gayrimenkul hacmini geçtik ve hepsi banka gayrimenkulleriydi.

-Platformun yatırımcıları hakkında bilgi verir misiniz?

Emre Erşahin: Bizim ana yatırımcımız Earlybird. Earlybird Alman menşeli bir risk sermayesi fonu. Earlybird’un Doğu Avrupa ve Türkiye’yi de içine alan digitaleast fonu 150 milyon dolarlık bir teknoloji yatırım fonu. Bu 150 milyon doların yaklaşık 110 milyon dolar civarı Dünya Bankası’nın yatırım bacağı olan IFC, Avrupa Kalkınma ve İmar Bankası (EBRD) ve Avrupa Yatırım Bankası’nın (EIB) fonu EIF. Kurumların logolarını da sitemizde görebilirsiniz. Direkt ilişki içindeyiz. Onların tabii ki girişimci olarak geçmişleri de önemli. Hem yapmış olduğu yatırımlar hem de şirketleri büyütmek açısından. Parayı kimden aldığınız çok önemli. İnsanların parasından çok beynini alabilmek önemli. Bizim yatırımcılarımızdan oluşan danışma kurulumuz var. O danışma kurulu ile bu işi daha iyi, nasıl büyütebilirize bakıyoruz. Güven regülasyon konuları çok önemli. Dünya bankası, IFS gibi önemli kuruluşlarla temas halinde olmak da çok önemli. Onun dışında Türkiye’de öne çıkan melek yatırımcılarla çalışıyoruz. Hasan Aslanoba, Seha İşmen Özgür ve Banu Küçükel gibi.

-Toplam yatırım miktarı ne kadar?

Emre Erşahin: Toplam 3 turda yaklaşık 2 milyon dolar desem herhalde yanlış olmaz.

-Platformu kaç kişi kurdunuz?

Emre Erşahin: 5 kişi kurduk. Şimdi de 7 kişiyiz.