Bankacılık krizi gayrimenkul şirketlerini vurdu

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Gayrimenkul şirketleri genellikle bankalar zor duruma düştüklerinde bu acıyı kendi bünyelerinde de hisseder. Avrupa’daki emlak sektörünün yüksek borçları göz önüne alındığında ise bölgedeki şirketlerin çok daha zor durumda olduğu söylenebilir.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, MSCI Avrupa Endeksi’ndeki gayrimenkul şirketleri bu ay %17’lik sert bir düşüş gösterdi. Bu düşüş krizin merkezindeki yerel bankalara göre bile daha fazla. ABD’deki yerel bankacılık sektörü krizinin ve Credit Suisse’in UBS tarafından devralınmasının oluşturduğu panik, faiz oranlarının artması ve finansal koşulların sıkılaşması gibi halihazırda var olan endişeleri daha keskin hale getirdi.

Wall Street Journal’ın haberinde ticari gayrimenkul sahiplerinin kredi sıkışıklığından orantısız derecede zarar gördüğüne dikkat çekiliyor. Zira habere göre bu şirketlerin yeni mülkler satın almak ve süresi doldukça mevcut kredilerini yeniden finanse edebilmek için krediye kolay erişime ihtiyaçları var.

Gayrimenkul şirketleri ucuz krediye muhtaç

Gayrimenkul araştırma şirketi Green Street'e göre, Avrupa'da borsalarda listelenen emlak şirketleri, mülklerine karşı ABD'li rakiplerine göre daha fazla borç alıyorlar ve şirketlerin kredi tutarlarının gayrimenkul değerine oranları ortalama %44 ve %34 seviyesinde.

Eski kredilerin yeniden finanse edilmesi bile halihazırda zorlaşıyor. Şubat ayında, Bayes İşletme Okulu’nun Avrupa Ticari Gayrimenkul Kredisi Raporu'na göre, borçlular en iyi mülk türlerinde krediler için %6'ya kadar faiz ödediler. Tüm ticari gayrimenkul kredilerinin yaklaşık yarısını oluşturan bankaların, özellikle de likidite konusunda son dönemde strese girmesinin ardından daha temkinli büyümesi de muhtemeldir. Özel gayrimenkul borç fonları gibi alternatif borç verenler devreye girebilir, ancak daha yüksek oranlar talep ederler.

Tahvil piyasası da yavaşlıyor. Avrupa Kamu Emlak Birliği'nin verilerine göre, Avrupa'nın en büyük emlak işletmeleri bu yıl şu ana kadar sadece 322 milyon euro değerinde tahvil ihraç etti ve bu da 347,7 milyon dolara denk geliyor. Bu rakam geçen yıl 10,7 milyar euro, 2021'de ise 20,9 milyar euro seviyesindeydi. Avrupa Merkez Bankası'nın geçen yıl kurumsal tahvil alım programını sona erdirmesiyle önemli bir alıcı da piyasadan ayrılmış oldu. Bank of America verilerine göre, gayrimenkul sektörü geçen yılın üçüncü çeyreğinin sonunda merkez bankasının tahvil varlıklarının %8'ini oluşturuyordu.

UBS Emlak Analisti Charles Boissier'e göre, tahvillerinin bugün nerede işlem gördüğüne bağlı olarak, borç seviyelerini artırmayı uman Alman konut emlak şirketlerinin muhtemelen en az %6 oranında ödeme yapması gerekecek. Bu ciddi bir sorun. Zira yıllardır mülkler için yüksek fiyatlar ödeyen şirketlerin getirileri sadece %3 oranında. 

Borcun yeniden finanse edilmesi gerektiğinden, daha yüksek Faiz maliyetleri bazı gayrimenkul şirketlerinin nakit akışını ve dolayısıyla temettüleri silebilir.

Avrupalı gayrimenkul devleri satış için fırsat kolluyor

Alman gayrimenkul şirketi Vonovia ve Paris merkezli alışveriş merkezi grubu Unibail-Rodamco-Westfield bu krizde özellikle sıkıntı çeken şirketler arasında. Her iki şirket de pahalı satın alımları finanse etmek için ucuz kredilere boğulmuş durumda ve bilançolarını onarmaları gerekiyor.

İdeal şartlarda bazı mülklerini satarak borçlarını azaltmak için nakit kullanabilirler. Hisseleri kısa süre önce ilk kez 2013’teki ilk halka arz fiyatının altına ilk kez düşen Vonovia, yaklaşık 13 milyar euro değerinde mülklerini boşaltmak istiyor. Unibail, ABD'de sahip olduğu Westfield alışveriş merkezlerini satmayı böylece kendi bölgesine odaklanabilmeyi umuyor. Ancak alıcı şirketlerin de finansman sağlayabilmesi zor olduğundan çok az sayıda satın alım anlaşması gerçekleşebilir durumda.

Ekonominin daha iyi olduğu dönemlerde cömertçe borç alan gayrimenkul şirketlerinin yakın zamanda borç sarmalından kurtulabilmesi pek mümkün görünmüyor.

JPMorgan: Bir sonraki krizin adresi ticari gayrimenkuller

Emlak milyarderi isyan etti: FED her şeyi batırdı!

Vergi yasası Ortega’yı emlak zengini yaptı