ABD konut piyasası resesyonda

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Her şeyi özetleyen cümleyle başlamak en iyisi: ABD konut piyasası resesyonda. 2011 yılında başlayan yükseliş döngüsünün bugün itibariyle son bulduğunu söylemek konut piyasasına dair verilerin de kanıtladığı bir durum. Peki bundan sonra konut piyasasını neler bekliyor?

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, ABD’de Haziran ayı verileri müstakil ev inşaatı sayısının 982 bin olarak gerçekleştiğini söylüyor. Bu rakam 2022 yılı Şubat ayından bu yana yüzde 19 ve yıllık bazda ise yüzde 16 düşüş anlamına geliyor. Bu durum dramatik bir düşüşe işaret etmese de inşaatçıların kesintiye gittiğini göstermesi bakımından anlamlı. Tarihsel olarak bakıldığında da konut piyasasında işler ters gitmeye başladığında tam olarak bu gerçekleşir: İnşaatçıların birbirleriyle rekabet ettiği mevcut ev sayısı artmaya başladığında, inşaatçılar yatırımlarında kesintiye gitmeye başlar.

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, ABD merkezli John Burns Real Estate Consulting Araştırma Başkanı Rick Palacios Jr. “Piyasadaki heyecan geride kaldı. Her konut piyasasında olduğu gibi ABD konut piyasasında da yüksek fiyatlandırmaların bir bölümü geri verilmeye başladı” diyor.

Yeni ev inşaatı sayısı hızla düşüyor

Satın alınabilir mevcut ev sayısındaki artışın bundan sonra da sürmesi bekleniyor. Bu durum yeni ev inşaatı sayısını hızla düşürecek. Konut piyasasından bu durgunluk bir başka deyişle daralan bir konut piyasası anlamına geliyor. Daralan bir piyasanın da en azından bölgesel bazda fiyatları aşağı çekilmesi çok olası görünüyor.

Palacios, gerçekten de bugüne kadar oldukça sıcak ve hareketli olan birçok pazarın hem 2023 yılı hem de 2024 yılı için fiyat indirimlerine girdiğini söylüyor. Buna Phoenix, Nashville, West Palm Beach, Las Vegas ve Austin gibi oldukça canlı pazarları da dahil eden Palacios, Boise gibi bazı bölgelerde ise ev fiyatlarının Aralık ayından itibaren yıllık bazda negatife bile düşebileceğini belirtiyor.

İnşaat şirketleri şimdiden özellikle bazı bölgelerde yeni konut yapmamaya karar vermiş durumda. Bu durum özellikle bazı bölgelerde konut piyasasında bir çöküş anlamına gelebilr.

Palacios’a göre inşaat şirketleri şimdiden özellikle bazı bölgelerde yeni konut yapmamaya karar vermiş durumdalar. Palacaios, bunun da özellikle bazı bölgelerde konut piyasasında bir çöküş anlamına geleceğinin altını çiziyor. Bahar aylarında artan ipotek oranlarıyla konut piyasasında başlayan düzeltme Palacios’a göre bir durgunluğa dönüştü bile.

Orantılı dağılmıyor

ABD konut piyasasında yaşanan durgunluk hemen her bölgeyi vurmuş olsa da, bu noktada bir orantısızlık hakim. Özellikle Dağ eyaletleri, Batı kıyısı ve Güneybatı bölgeleri başta olmak üzere kıyıların büyük darbe aldığı konut piyasasında envanter seviyeleri farklılık gösterebiliyor. Buna göre, son altı ayda konut stoku Denver’da yüzde 247 artarken, Pittsburgh’de bu oran yüzde 18’de kaldı. Denver’ın çok gerisinde olmayan Austin’de bu oran yüzde 220, Coloradeo Springs’te yüzde 195, Stockton, Kaliforniya’da yüzde 175 ve Boise’da yüzde 161 olarak gerçekleşti.

Peki bu bilgiler tam olarak ne anlama geliyor? Saydığımız bu piyasalar aynı zamanda ABD’deki en değerli konut piyasaları olarak kabul ediliyor. Pandemi süreciyle başlayan konut patlaması son iki yılda şiddetlenirken arz açısından sınırlı olan bu pazarların çoğunda ev fiyatlarında şaşırtıcı artışlar yaşandı. Boise’da ev fiyatları son iki yılda yüzde 53 oranında artış gösterdi. Bu durum ev fiyatlarını, piyasadaki ekonomik temellerin tarihsel anlamda destekleyebileceğinin çok ama çok üzerine taşıdı. Bu veriler Moody’s Analytics’in de Boise’ı ülkenin ‘aşırı değerli pazar’ sınıfına dahil etmesine bile yol açtı.

Ev fiyatlarında ortalama yüzde 5’lik düşüş

ABD merkezli yatırım, veri analizi ve danışmanlık şirketi Moody's Analytics, Boise ve Austin gibi ‘aşırı değerli’ konut piyasalarında ev fiyatlarının bir yıl içinde yüzde 5 ila yüzde 10 aralığında değer kaybetmesini bekliyor. Moody's Analytics’in ulusal bazda konut fiyatlarındaki yıllık artış tahmini ise yüzde 0. Ancak bu şartlar resesyon yaşanmadığı takdirde geçerli. Olası bir resesyonda Moody's Analytics tahminlerini aşırı değerli konut piyasalarında yer alan ev fiyatları için yüzde 15 ila yüzde 20’lik bir düşüş şeklinde revize ediyor. Ulusal bazda ise tahminini yüzde 5’lik bir düşüş olarak güncelliyor.

Yatırımcıların payı büyük

Austin ve Phoenix gibi canlı piyasalarda yaşanan daralmanın bir başka nedeni de yatırımcılar. Yatırımcılar son iki yılda ABD konut piyasasına resmen akın etti. Airbnb ev sahipleri, çocuksuz anne babalardan oluşan yatırımcılar gibi küçük oyuncuların yanı sıra Blackstone gibi kurumsal yatırımcılar ve Zillow ve iBuyer gibi oyuncular da ABD konut piyasasına son iki yılda büyük bir giriş yaptı. En sevdikleri bölgeler ise özellikle Dağ eyaletleri, Batı kıyısı bölgesi ve Güneybatı-Güneydoğu bölgeleri boyunca uzanan sıcak konut pazarları oldu. Ancak bu hareketli pazarlarda başlayan daralma, aynı yatırımcıların piyasadan koşarak kaçmasına neden oldu.

Yatırımcılar bazen sürü halinde hareket ederler. Gayrimenkul yatırımı eğer havalı bir yatırım değilse, bu durumun ev satışları üzerinde büyük ve hızlı bir etkisi olacak ve birçok yatırımcı yatırımlarını satmaya karar verecek.

Phoenix merkezli bağımsız emlak analisti John Wake, “Yatırımcılar bazen sürü halinde hareket ederler. Phoenix’te gayrimenkul yatırımı eğer 2022 yılında artık havalı bir yatırım değilse, bu durumun ev satışları üzerinde büyük ve hızlı bir etkisi olacak ve birçok yatırımcı yatırımlarını satmaya karar verecektir” diyor.

FED’in istediği oldu

2022 yılının başlarında parasal genişlemeden yani tahvil alımından parasal sıkılaştırmaya yani tahvil satışına geçen FED’in bu hamlesi finansal piyasalarda 10 yıllık Hazine ve ipotek oranlarını yukarı itti. FED’in istediği de tam olarak buydu. Mortgage oranları yükselirse yüksek enflasyona yol açan ve pandemiyle başlayan konut patlaması da sönecekti. Kötü haber ise FED’in mevcut oranları bile hala düşük bulması.

Talep düşmeye devam edecek

Palacios’a göre, FED’in konut piyasasını sıfırlaması aslında ev fiyatlarında düşüş anlamına geliyor. FED bunu açık şekilde dile getirmese de Palacios’a göre bunun böyle olacağını herkes öngörebiliyor. Palacios, FED’in kararlı duruşu sonrası konut piyasasında yaşanan bu daralmanın bir durgunluk için mükemmel bir reçete sunduğu görüşünde.

Tarihsel olarak bakıldığında da durum aynı bugünkü gibi seyrediyor: FED kaynaklı durgunluklar konut piyasası gidi duyarlı sektörlerde başlıyor. İpotek oranlarındaki ani yükseliş hızla daha az ev satılmasına yol açıyor. Ardından piyasada bulunan satılık ev sayısı hızla yükseliyor ve inşaat şirketleri küçülmeye başlıyor. Bunun ardından ise hem emtialara hem de dayanıklı mallara yönelik talep düşüyor. Talebe yönelik tüm bu hamleler FED’in yüksek enflasyonla mücadelesinde anlamlı olsa da bu durumun işten çıkarmaların artmasına neden olmak gibi olumsuz tarafları da bulunuyor.

Çin'deki konut krizi siyasileri zora sokabilir

Konut piyasası soğudukça kiralar düşüyor

Yabancı yatırımcılar konut piyasasına geri dönüyor

2023 yılında konut piyasasını neler bekliyor?