2023 yılında konut piyasasını neler bekliyor?

FINANSGUNDEM.COM – DIŞ HABERLER SERVİSİ

Son iki yıldır konut piyasasında yaşanan patlamanın en önemli gerekçesi hiç şüphesiz ki pandemi süreciydi. Pandemi sırasında yükselen konut talebi, arzı boğdu. Bu durum da doğal olarak açık artırma usulü satılıyormuşçasına şiddetle yükselen ev fiyatlarına ve ihale savaşlarına yol açtı. Yükselen ev fiyatları, ev sahiplerine kiralarında artışa gitme fırsatı verdi. Bu süreçte aynı zamanda inşaat sektörünün de ev yapımında 2006 yılından beri görülmeyen seviyelere çıktığı görüldü. Çelik, kereste ve buzdolabı envanterlerine yönelik olarak artan işçi talebi de halihazırda en yüksek seviyesine ulaşmış lan küresel tedarik zincirini daha da strese soktu.

Fortune’dan Lance Lambert’ın haberine göre, FED ise konut piyasasında yaşanan pandemi kaynaklı bu balonun daha fazla şişmesini istemedi. FED, ipotek oranlarını tahmin edilenin üzerinde düşürerek konut piyasasının el frenini çekmiş oldu. FED’in ipotek oranlarını belirleme gibi bir yetkisi olmasa da pandeminin ilk haftalarında gerçekleştirdiği benzeri görülmemiş tahvil alım çılgınlığı sonrasında finansal piyasalarda ipotek oranları tarihi düşük seviyelere geriledi. Gerçekleştirdiği bu parasal genişleme sonrası ise bugün FED o gün aldığı tahvilleri satıyor ve parasal sıkılaşmaya gidiyor. Sonuç olarak bakıldığında, finans piyasaları son 6 aylık periyotta 30 yıllık ortalama ipotek oranını yüzde 3,1’den yüzde 5,7’ye yükseltmiş oldu.

Alıcıların ipotek uygunluklarını kaybetmesiyle düşen talep, bugün konut piyasasında yaşanan düzeltmenin ana nedeni olarak öne çıkıyor.

Merkez bankaları ne yaptığını biliyordu

Finansgundem.com’un derlediği bilgilere göre, ipotek oranlarında yaşanan bu hızlı artış, 2020 yılı Mart ayından bu yana ev fiyatlarının ortalama yüzde 39,8 arttığı ABD konut piyasasında tam bir düzeltme yaşanmasına neden oldu. Yüksek ipotek oranları, ev almak isteyenlerin rekor ev fiyatlarındaki bu balonu nihayet fark etmesi anlamına geldi. Bu durum da katı borç ve gelir oranlarını karşılayamamaları sonucunda ev almak isteyenlerin kredi başvurularının olumsuzlukla sonuçlanmasını beraberinde getirdi. Alıcıların ipotek uygunluklarını kaybetmesiyle düşen talep bugün konut piyasasında yaşanan bu düzeltmenin de ana nedeni oldu. Peki konut piyasasında yaşanan bu düzeltme ev fiyatlarında ne gibi değişikliklere yol açacak? Bu soruya yanıt bulmak için Capital Economics analistlerinin öngörülerine ve revize edilmiş konut piyasası tahminlerine yakından bakmak gerekiyor.

Büyük yavaşlama

Capital Economics tarafından hazırlanan ve konut piyasasının da yakından incelendiği raporda yer alan altı tahmin modelinin tümü de ev fiyatlarında bir yavaşlama yaşandığı konusunda hemfikir. Bunu bir tesadüf olarak değerlendirmezsek, bu düzeltmenin bir ‘Büyük Yavaşlama’ göstergesi olduğunu söylemek de zor olmaz.

Yine de yaşanan büyük yavaşlamanın geleceğe etkileri noktasında muhtelif görüşler mevcut. Tahminler arasında en olumlu görüşe sahip olan, ABD merkezli dijital emlak ve danışmanlık şirketi olan Zillow. Zillow, 2022 yılı Mayıs ayı ile 2023 yılı Mayıs ayı arasında ABD’deki ev fiyatlarının yüzde 9,7 oranında artacağını öngörüyor. Bu rakam geçen yıl yayınlanan yüzde 20,4’lük artışa kıyasla önemli bir yavaşlamaya işaret etse de ev almak isteyenler için pek de büyük bir rahatlama anlamına gelmiyor. Zillow’un ev fiyatlarının yüzde 9,7 oranında artacağına yönelik tahmini, ABD’de 1987 yılından bu yana kaydedilen yıllık ortalama yüzde 4,4’lük artış oranının iki katından fazlası anlamına geliyor.

Normalleşmiş bir büyüme ihtimali düşük

Zillow, Nisan ve Mayıs aylarında konut piyasası ev fiyatlarında yaşanan yavaşlamanın bir bükülme noktası anlamına geldiğini ve piyasayı çok sıcak fiyat artışından daha soğuk bir fiyat artışına doğru sürüklediğini belirtiyor. Zillow’a göre bu yavaşlama, satın alma gücü bakımından büyük zorluklarla karşı karşıya olan alıcıların ev taleplerindeki düşüşünün de açık bir işareti. Zillow’un tahminleri konut piyasasında ev fiyatlarının yükseleceğine yönelik olsa da, bu tahmin aynı zamanda belirgin bir aşağı yönlü revizyonu da anlatıyor. Dört ay önce, yıldan yıla ev fiyatlarında yüzde 17,8’lik bir artış yaşanacağı tahmininde bulunan Zillow, sadece dört ay içinde fiyat artış oranı tahminini yüzde 8,1 düşürmek zorunda kalıyor. Bunun sebebi ise Zillow’un da ABD konut piyasasından yaşanan ‘hızlı’ yavaşlamayı dikkate alıyor olması.

Zillow, konut piyasasıyla ilgili olumlu belirgin bir yükseliş öngören tek şirket gibi görünüyor. Ancak bu, piyasayı inceleyen diğer şirketlerin hepsinin bir düşüş beklentisi içinde olduğu anlamına gelmemeli. ABD merkezli emlak ve finans piyasaları danışmanlık şirketi CoreLogic, önümüzdeki yıl ABD’de ev fiyatlarının yüzde 5,6 oranında artacağını, Mortgage Bankers Association (Mortgage Bankacılar Birliği) ve Ulusal Mortgage Birliği Fannie Mae de ABD’de konut fiyatlarının sırasıyla yüzde 3,1 ve yüzde 3,2 oranında artacağını tahmin ediyor. Bu üç tahminden herhangi birinin gerçekleşmesi dahi ABD konut piyasasının normalleşmiş bir büyüme dönemine girdiğini göstermeye yetiyor.

Capital Economics, ABD’de ev fiyatlarının önümüzdeki bir yıl içinde yüzde 5 oranında düşeceğini öngörüyor. Tarihsel olarak bakıldığında bu oldukça cesur bir tahmin.

Yüzde 5’lik düşüş

Capital Economics ise ABD’de ev fiyatlarının önümüzdeki bir yıl içinde yüzde 5 oranında düşeceğini öngörüyor. Tarihsel olarak bakıldığında bu oldukça cesur bir tahmin. ABD konut piyasasında ev fiyatlarının yıldan yıla bu denli düşmesi inanılmaz derecede nadir bir duruma karşılık geliyor. Bu durumun son 50 yılda sadece iki kez yaşanması da bunu kanıtlıyor.

Capital Economics, raporunda şunları belirtiyor: “Yükselen ipotek oranlarının 2023 yılı ortalarında yüzde 6,5’e çıkacağını öngörüyoruz. Bu rakam, ipotek ödemelerinin toplam hanehalkı geliri içindeki ortalama oranının 2000’lerin ortalarında görülen zirve değeri aştığı anlamına gelecek. Bu durum ev satışlarının 2022 yılında 2021 yılı sonuna kıyasla yüzde 20 oranında düşeceğini gösteriyor. Bunun yanında satın alınabilirlik kısıtlamalarının da artmasıyla konut fiyatları daha da düşecek ancak pazarın dar olması ve zorunlu satıcılardaki düşüklük, ev fiyatlarındaki düşüşün görece mütevazı olmasını ve yüzde 5 gibi bir oranda gerçekleşmesini sağlayacak.”

Yükselen ipotek oranlarının 2023 yılı ortalarında yüzde 6,5’e çıkacağını öngörüyoruz. Bu rakam, ev satışlarının 2022 yılında 2021 yılı sonuna kıyasla yüzde 20 oranında düşeceğini gösteriyor.

Konut piyasası zirveden yuvarlanıyor

Öte yandan, ABD’de ev fiyatlarının ulusal bazda düşmesi durumunda ise özellikle bazı bölgesel konut piyasalarında düşüş daha da derin olabilir. Moody's Analytics Baş Ekonomisti Mark Zandi de benzer fikirde. Moody's Analytics’e göre ABD’de ev fiyatları gelecek yıl yüzde 0 oranında artacak ancak Zandi, bu tahminin gerçekleşmesi için Phoenix ve Boise gibi bazı aşırı değerlenmiş konut piyasalarında ev fiyatlarının yüzde 5 ila yüzde 10 gibi yüksek oranlarda düşüşler yaşaması gerektiğinin altını çiziyor. Bu tahminin bir resesyon olasılığını dışarıda bırakarak yapıldığını da gözden kaçırmamak gerekiyor. Moody's Analytics, bir resesyon yaşanması halinde ise ev fiyatlarında ortalama yüzde 5 oranında, aşırı değerli bölgelerde ise yüzde 15 ila yüzde 20 gibi büyük oranlarda düşüşler bekliyor. Konut piyasasının zirve yaptığını söyleyen Zandi, bundan sonra ise her şeyin konut piyasasının yuvarlandığını gösterdiğini belirtiyor. Bu tahminlerin bir yıllık bir süreyi kapsadığı unutulmamalı. Geleceği daha iyi anlamak için geçmişe bakmak da faydalı olabilir.

Geçmiş örnekler

ABD ev fiyatlarının son 50 yılda üç kez genel kabul görmüş ekonomik temellerden uzaklaştığı görülüyor. 1970’lerde yaşanan konut patlaması, 2000’lerde yaşanan konut patlaması ve pandemi süreci nedeniyle yaşanan konut patlaması. İlk iki patlamanın sonuçları sonuncuya kıyasla oldukça farklı olmuştu.

1970’lerde, 30 yaşlarında olanların ev sahibi olmaya başlamasıyla ABD’de konut piyasası aşırı derecede hızlandı. On yıl boyunca sayısız banliyö konutu inşa edildi. Ancak bu bile yeterli gelmedi. 1970’lerin sonunda, arz ve talepte yaşanan uyumsuzluk ABD’de ev fiyatlarının şaşırtıcı bir şekilde yüzde 167 gibi müthiş bir oranda yükselmesine neden oldu. Bugün yaşanan yüksek enflasyon o dönemin de belasıydı.

1980’lerin başında FED enflasyon canavarını yüksek faiz oranlarıyla evcilleştirince 1981 yılında yüzde 18’i aşan ipotek oranları 1982 yılında konut piyasasında istikrarlı bir fiyat düşüşüne neden oldu. Ancak yaşananlar konut piyasasına has bir kaza değildi. Bunun sonucunda da ABD konut piyasası birkaç yıllık güçlü gelir artışının ardından 1980’li yılların oralarında dengeli bir piyasaya kavuştu.

2000’lerin başı

2000’li yılların başındaki konut patlaması ise bu kadar kolay geçmedi. 2006 yazına gelindiğinde ev satın almış olanlar 2000 ila 2006 yılları arasında yüzde 84,6 oranında yükselen ev fiyatlarını nihayet geri püskürtebildiler. Bu durum ABD konut piyasasında bir düzeltme yaşanmasını sağladı. Düzeltme yoğunlaştıkça ise işlerin çok daha kötü olduğu ortaya çıktı. Borç verenler, onları geri ödemeye gücü yetmeyecek olanlara yüksek faizli ipotek vermişlerdi. 2007 yılında ev fiyatları düşmeye başlayınca baraj tamamen yıkıldı ve ipotekler battı. Etkileri uzun yıllar süren bu yıkım ABD’de konut piyasasının tamamen çökmesine neden oldu. Bunun doğal sonucu olarak ise 2007 yılından 2012 yılına kadar ABD’de ev fiyatları istikrarlı şekilde düştü. Balon artık tamamen patlamıştı.

Bugün ise konut piyasasında yaşanan düzeltme benzer senaryoların yaşanacağının bir işareti olarak kabul ediliyor. Ağır bir çöküş mü yoksa hafif bir sıyrık mı olacağı belli olmasa da, bu çöküşün konut piyasasındaki yüksek fiyatların yönünü aşağı doğru çevireceği kesin gibi.

Konut piyasasında düzeltme başladı, kötü senaryo yakın

Çin'de başlayan emlak çöküşü dünyaya yayılır mı?

İngiltere'de konut piyasası çöküyor mu?