Roubini'den Türkiye'ye balon teşhisi

Kriz kahini Nouriel Roubini Project Syndicate’te kaleme aldığı makalede konut piyasasına değindi.

NY Üniversitesi Ekonomi Profesörü Roubini, yazısında birçok kaynak 2008-2009 krizini ve ardından gelen uzun durgunluğu konut piyasasında oluşan balonlar yüzünden çıktığı konusunda hemfikir olduğunu belirtti. ABD bunun en çok bilinen örneği olduğunu dile getiren Roubini, ülkedeki bankalara uygulanan gevşek denetimlerin ve düşük faiz oranlarının İngiltere, İspanya, İrlanda ve Dubai’de de benzer balonların oluşmasına neden olduğuna değindi.

Roubini şöyle devam etti:

“Bu olaylardan 5 yıl sonra net bir balon oluşumu olmasa da bir köpürme gözüküyor. İsviçre, İsveç, Norveç, Finlandiya, Fransa, Almanya, Kanada, Avustralya, Yeni Zelanda ve tekrar İngiltere’de konut piyasaları köpürüyor. Ayrıca Hong Kong, Singapur, Çin, İsrail, Hindistan, Endonezya, Brezilya ve Türkiye’nin kentsel bölgelerinde ise balon oluşumu görülüyor.

Ev fiyatlarının balon oluşturma bölgesine gelmesinde birkaç nedeni var. Çok hızlı artan ev fiyatları, artan fiyat-gelir oranı ve artan mortgage borçları bu nedenlerin en önemlileri. Çoğu gelişmiş ekonomide bu balonlar çok düşük kısa veya uzun faiz oranları tarafından şişirilir. Durgun GSYH büyümesi, yüksek işsizlik ve düşük enflasyon, sıradan ve sıra dışı gevşemelerin yarattığı likidite duvarının varlık fiyatlarını yukarı çıkarmasını sağlıyor.

Bu durum gelişen piyasalarda biraz farklılık gösterebiliyor. Daha yüksek kişi başına geliri olan İsrail, Hong Kong ve Singapur gibi ülkelerde enflasyon oranları düşük seviyelerde. Bu ülkeler ayrıca Faiz oranlarını da düşük tutarak paralarının diğer büyük para birimlerine göre değerinin artmasını sağlamaya çalışıyorlar. Öte yandan Türkiye, Hindistan, Endonezya ve Brezilya gibi ülkeler yüksek enflasyon oranlarıyla boğuşuyor. Çin ve Hindistan’da ise birikimler konut alımlarına gidiyor çünkü finansal durgunluk, alıcıların enflasyondan etkilenmeden alabileceği az varlık bırakıyor. Ayrıca hızlı kentleşmede birçok gelişen ülkede konut fiyatlarının artmasına sebep oluyor.

Özellikle gelişmiş ülkelerin ve yüksek gelire sahip gelişen ülkelerin merkez bankaları bu balon oluşumlarıyla savaşmak için değişik politikalar uyguluyorlar. Çoğu merkez bankası bu balonlara karşı makro düzeyde tutumlu düzenleme ve denetlemeler yapıyor. Bu düzenlemelerde daha düşük borç-değer oranları, daha sıkı mortgage sigortalama standartları, ikinci ev alımları için yapılan finansmanlarda kısıtlama gibi maddeler yer alıyor.

Merkez bankalarının bu tarz düzenlemeleri likiditenin azalmasına yol açıyor. Bu durumda müdahalelerin hane halkları ve devlet adamları tarafından kötü karşılanmasına neden oluyor. Böyle bir ortamda düzenleyicilerin doğru şeyi yapma yeteneklerini kısıtlıyor.

Açık olmak gerekirse bu tarz düzenlemelere ihtiyaç var fakat sadece bu düzenlemeler yeterli değil. Kısa ve uzun dönem faiz oranları bu seviyelerdeyken mortgage kredilerinde yapılacak kısıtlamaların etkileri çok da büyük olmuyor.

Başka bir öneri ise kredinin değere oranı düşürülmesi ve ön ödemeler arttırılması. Bu sayede ön ödemeleri ödeyebilmek için insanlar aile arkadaşlarından borç alabilir veya bankadan kredi çekebilir. Bu durum mortgage kullanımı azaltabilir.

Fakat bu öneride oluşan balonların tam anlamıyla yok olmasına yardımcı olmuyor. Kolay elde edilen para ve enflasyona karşı güvenli bir liman arayışı bu balonların yok olmasına izin vermiyor. Böylelikle konut fiyatları artmaya devam ediyor. Bir noktadan sonra balon patlayacak ve konut fiyatları düşmeye başlayacak. Ne yazık ki fiyatlar düşerken ekonomiyi de beraberlerinde aşağıya çekecekler.