Eren Guler / hurriyet.com.tr
Gaya Gayrimenkul'un Yönetim Kurulu Başkanı Fırat Muratoğlu, gayrimenkul sektöründe ve alışveriş merkezleri konusunda çok tecrübeli bir isim. Aralarında Profilo AVM'nin de olduğu birçok AVM projesini geliştiren Muratoğlu, satış ve kiralama safhasında da her türlü pazarlamayı üstleniyor. Halihazırda 10'a yakın AVM'nin yönetim ve pazarlamasını üstlenen Muratoğlu'nun ilginç bir tespiti var. Ona göre plansız yapılan AVM'ler dönüşmek zorunda kalacak. Hatta önemli bir bölümü konut haline gelecek... Muratoğlu, son günlerde gündeme gelen pazar günü AVM'lerin kapatılması olayının ise çok büyük bir yıkıma yol açacağını iddia ediyor.

Muratoğlu ile AVM'lerdeki son durumu ve dönüşüm projelerini konuştuk...

- Yeni başlattığınız gayrimenkul başarı programı nedir?

Türkiye'de bir yığın atıl proje ve bina var. Bunlar çeşitli şekilde atıl hale gelmiş binalar. Zamanında bir iş merkezi veya alışveriş merkezi (avm) olarak yapılmış, ama süreç içinde popülaritesini kaybetmiş. Ya da başka şekillerde kullanılmaz hale gelmiş. Biz kendi iş modelimizi buna uygulamak istedik.

- Nasıl yapıyorsunuz?

Biz normalde bir arsa geldiği zaman üzerinde ne yapabiliriz diye düşünüyoruz. Bu, modelin birinci ayağı. İkinci ayağı geliştirme, üçüncü ayağı pazarlama, dördüncüsü de yönetim. Biz işte bu birinci ayağı atıl kalmış yapılara yerleştirelim dedik.

AVM'LERDEN BAŞVURULAR ÇOĞALIYOR

- Çok gelen var mı?

Zaten bize son yıllarda bu tip müraacatlar çoğaldığı için biz bu programı ortaya çıkardık. Verimsiz gayrimenkul projelerinin sahipleri gelsinler, biz de yapıları ayağa kaldıralım. Bu binanın yeni fonksiyonları neler olmadır, nasıl ekonomiye katabiliriz? Bunları bulup gerekli mimari değişklikleri yapıp pazarlayacağız.

- Tamamen yıkmaktan mı bahsediyorsunuz?

Yıkıp yeniden yapılabilir. Çünkü bazı yapılar kentsel dokuya uyumsuz hale geliyor zamanla. Ama şart değil, üzerinden de gidebiliriz.

Mesela biz en son Uşak Karun AVM'yi yaptık. Orası atıl bir binaydı. Hem mimari değişiklikler yaptık hem de AVM modeline çevirdik. Profilo AVM de eskiden fabrika binasıydı.

Bu örnekler giderek çoğalıyor. Son dönemde özellikle AVM'lerden başvurular alıyoruz. Kimi adam var, yapmış ama bir tane bile kiralayamamış. Ölçeği uygun değil veya rekabete ayak uyduramamış ve geri kalmış. Biz ona gel binanın fonksiyonunu değiştirelim diyoruz.

- Bu sene kaç dönüşüm yaparsınız?

2010'da 30-35 tane dönüşüm yapmış oluruz.

- Neye dönüştüreceksiniz?

Bazen sorun kötü yönetim oluyor. 'Burası AVM olarak devam etsin, ama verin bize biz yönetelim' diyoruz.

Ya da burası mesela otel olmalı diyebiliriz. Biz bunun analizlerini yapıyoruz. Hastane olabilir, otopark çıkabilir, ofise dönüşür hatta konuta bile dönüşebilir.

150 BİNİN ALTINA SATAN KAZANIR

- Konuta dönüşen çok olur mu?

Olabilir. Sonuçta konut talebi sürüyor. Birikmiş bir talep var. Bize göre halihazırda Türkiye genelinde 1 milyon konut talebi var ve her yıl artıyor. Ama plansız ve iyi araştırılmadan bir sürü proje üretildiği için satılamayan da birçok konut var. Herkes aynı hedef kitleye aynı fiyatlarla aynı evleri yaptı. O hedef kitle doydu, alacak hali yok. Artık diğerlerine üretim yapmak lazım.

- Kim bu kitle?

Cebinde 100-150 bin lirası olan bir kitle. Bunu hedeflemek lazım. Şöyle de diyebiliriz, '150 bin liraya kadar ev alabilecek kitle.' Bence eritilmesi gereken kitle budur.

- Çok yapılıyor zaten bu kitleye...

Tamam ama bu rakamlar birşey değil. 20 bin değil 200 bin olması lazım. Dehşet bir talep var. Bugün ben 1 milyon konut üretsem satarım o kitleye.

Konutta 150 binin altına satan kazanır. Nerede üretirsen üret. Ama burada güven de önemli. Alıcıların o noktada biraz dikkatli olması gerekiyor. Şu anda çok kaliteli ve iyi iş yapan firmalar var fakat ne olduğu belirsiz ve kimliği tanımlı olmayan bir kitle de var ki orada 'aman dikkat' diyorum.

- Konuta dönüştürmek için izin gerekmiyor mu?

Plan tadilatı gerekir. Bu binanın zararlı olduğunu gidip belediyeye anlatıyorsun, 'biz bu verimsiz binayı dönüştürmek istiyoruz' deyip o izni alıyorsun. Ama konut harici bazı dönüşümlerde bu izne de gerek kalmayabilir.

YURTDIŞINDA AVM'DEN KONUTA DÖNEN ÇOK PROJE VAR

- Koskoca AVM'yi yıkıp yeniden yapmak büyük maliyet değil mi?

Hepsini yıkmaya gerek olmayabilir. Sadece çok özel durumlarda komple yıkarız. Bir AVM konut projesine çevrilebilir. Türkiye'de henüz örneği yok ama yurtdışında çok var. Bakın bu bir moda. Komşum AVM yaptı ben de yapayım diye diye bir sürü AVM yapıldı. Kişi başına düşen AVM miktarında halen çok gerideyiz ama sindire sindire gitmemiz lazım. Biz plansız bir şekilde gittik.

Avrupa bu yollardan çok önce geçti. Onlarda da AVM'ler birikti ve sonra verimsiz olanlar dönüşmeye başladı. Türkiye'de de verimsiz olanlar dönüşecekler, başka şansı yok.

- Size biz battık kurtarın diye mi geliyorlar?

Şöyle diyelim, battığını kabul edenler kapımızı çalmaya başladı. Özellikle Beylikdüzü tarafından çok talep geliyor. Ama bu da bir süreç istiyor. Yatırımcı başının dertte olduğunun farkında, diyor ki, 'Sen bu kadar AVM pazarlamışsın gel beni de kurtar, buraya markaları getir.' Ama oraya markalar gelmez, biliyoruz.

Biz bunun böyle olmayacağını anlatıyoruz. İş modelini kurup fonksiyonlarını test etmemiz lazım. Belki de AVM modeline uygun değil. Biz bu meseleyi anlatmaya çalışıyoruz ama kolay değil. Adam bir yığın yatırım yapmış ama sen diyorsun ki 'biraz daha para harca ve dönüştür'. Bu zor bir süreç yatırımcı için.

- İstanbul'da kaç AVM var?

170 civarında ve bunların en azından 30 tanesi dönüşecek. Ama önümüzdeki 5 senede 100 tane AVM daha gelecek. Zaten bizim yaptığımız araştırmalara göre İstanbul'un 250 tane orta ölçekli AVM'ye ihtiyacı var. Ama bir bakacaksın bu rakam 300'e çıkmış. İşte o fazlalıklar zamanla başka bir yapı olacak ve bu dönüşüm hep devam edecek.

ONBİNLERCE İNSAN İŞSİZ KALIR

- AVM'lerle ilgili yeni bir yasa tasarısı da gündemde. Mesela pazar günleri kapanma ihtimali var...

Bu işin bir kanuna bağlanmasını çok destekliyorum ama sistemi batırmamak lazım. Pazar günleri AVM'leri kapatmak ne demek biliyor musun? Türkiye'de organize perakende 60-70 milyar dolar yıllık ciro yapar ve bunun yüzde 35-40'ı pazar günleri gerçekleşir.

Sen bunu kapatırsan adamların hepsi battı. Bu kadar net. Onbinlerce insan da işsiz kalır.

Bir de diyorlar ki mesela AVM'ler 6'da kapansın. E zaten insanlar o saatte işten çıkıp ancak 7 buçuk-8'de alışverişe geliyor.

- Çalışan hakları ne olacak?

Onları ayrı düzenlesinler. 12 saat çalışıyorsa ona çözüm bul, vardiyaya zorla. Ama ticaretin özgürlüğünü engelleme. Perakendecinin gırtlağını sıkmaktan başka birşey değil bu. Evet kanun olmalı, ama tüm sosyal grupların desteği ile yürütülmeli.