“Şeriat” kurallarına uygun gayrimenkul kredisi (mortgage) uygulaması, bizden önce ABD ve Avrupa ülkelerinde başladı. “Muşaraka” denilen bu kredi biçimi, halihazırda uygulanan klasik gayrimenkul kredilerinde olduğu gibi ödemenin bitmesi ile sona eriyor ama krediyi kullanan gayrimenkul alıcısı hiç faiz ödemiyor.
Klasik gayrimenkul kredilerinde malın sahipliği başından beri borçluda kalıyor ama borçlunun kredi için kullandığı malına (bazen diğer mallarına da) ipotek konuluyor. “Muşaraka” uygulamasında, alıcı ve krediyi sağlayan kurum veya banka, koydukları para miktarı oranında, gayrimenkule ortak sahip oluyorlar. Örneğin, gayrimenkulü satın alan kişi, tapu devri sırasında alış fiyatının % 30’unu öderse, gayrimenkulün de % 30’una sahip oluyor; geri kalan % 70 sahiplik “muşaraka” kredisini sağlayan kurum veya bankada kalıyor.
Gayrimenkulün alıcısı, “muşaraka” kredisini sağlayan kuruma veya bankaya ödeme yaptıkça, gayrimenkul üzerindeki sahiplik oranı da artıyor. Sonunda, geri ödeme tamamen bittiğinde gayrimenkulün % 100 sahipliği de alıcıya (krediyi kullanana) geçiyor.
“Muşaraka” kredisini kullanan kişi, uygulama başlar başlamaz gayrimenkulün tümünü kullanma hakkına sahip. Yani, krediyi kullanan kişi hiç beklemeden yeni evine taşınabiliyor veya gayrimenkulü kullanabiliyor, kiraya da verebiliyor. Gayrimenkulün tümünü kullanma hakkı kazanan fakat malın tümünün sahibi olmayan alıcı, kendisine verilen bu kullanma imkanı karşılığında “muşaraka” kredisini sağlayan kuruma veya bankaya bir “kullandırma ücreti” ödüyor.
Kolay takiyye
Krediyi kullandıran kuruma veya bankaya ödenecek “kullandırma ücreti”, esasında ödenmesi gereken faiz kadar oluyor. Ancak, sistem böyle kurgulanınca, bir çok vergiden ve masraftan kurtulma söz konusu. Dolayısıyla, kredi çok daha ucuza geliyor. Üstelik, borçlunun borcunu ödeyememesi durumunda ortaya çıkacak anlaşmazlıklar asgariye indirilebiliyor.
Kredi verilirken, krediyi kullanacak olanın ödeme gücü araştırılıyor. Ödeme gücü nispeten düşük ise gayrimenkulün sahipliği bu oranda azaltılabiliyor. Örneğin, kredi kullanan alış bedelinin % 30’unu tapu alımı sırasında ödediği halde, gayrimenkulun % 25’ine sahip olması kararlaştırılabiliyor. Bizim gibi alış fiyatının kontrol edilemediği ülkelerde, alış fiyatı düşük gösterilerek de aynı sonuç elde edilebiliyor. Yani çift taraflı vergi avantajı elde edilebiliyor.
YAMAN TÖRÜNER-MİLLİYET