BASIN TOPLANTISI - ETKİNLİK - KONFERANS
Basın Daveti Türkiye Kurumsal Yatırımcı Yöneticileri Derneği 06 Şubat 2020, 09:30

Türkiye Kurumsal Yatırımcı Yöneticileri Derneği (TKYD), 2019 yılında Emeklilik ve Yatırım Fonları performanslarını ve fonlara artan ilgiyi açıklıyor. 06 Şubat 2020...

Tüm Etkinlikleri Göster
BANKA HİSSELERİ
Hisse Fiyat Değişim(%) Piyasa Değeri

E-posta listemize kayıt olun, en son haberler adresinize gelsin.

Ana SayfaEmlakKonutta dikkatler ilk satışlarda----

Konutta dikkatler ilk satışlarda

Konutta dikkatler ilk satışlarda
26 Aralık 2016 - 08:40 www.finansgundem.com

Dünya gazetesi yazarı Alaattin Aktaş, konut sektöründeki gelişmeleri değerlendirdiği yazısında, konutta toplam satıştan çok ilk satışın önemli olduğunu belirtti.

Konut satışları genel olarak yılın son aylarında tırmanışa geçer. Hele hele aralık ayları rekor kırılan aylardır. Bu yıl hızlanma ekimde çok belirgin bir hal aldı; artış, ekimdeki hızda olmasa da kasım ayında da sürdü.

Toplam konut satışlarına da değineceğiz elbette ama asıl üstünde durmak istediğimiz son aylarda konut satışının büyük bir ivme kazanmasını sağlayan etkenler ve bunun sonucunda satışların nasıl bir değişim gösterdiği...

Son üç ayda gözlenen en büyük değişim ipotekli konut satışında yaşanan hızlı artış. İlk on bir aydaki 400 bin ipotekli satışın yüzde 35'i eylül, ekim ve kasım aylarında gerçekleştirildi. Hem zaten ipotekli konut satışının, yani kredi kullanıldığı için konuta ipotek konularak yapılan satışın toplam satış içindeki payı aydan aya genel olarak hep yükselme eğiliminde.

Kredili ya da ipotekli satışın daha çok yeni konutlar veya ilk satışlar için geçerli olacağı gibi bir önyargı var. Ama pek de öyle olmuyor. İpotek tesisi yoluyla, yani banka kredisi kullanılarak ikinci elde de alım satım yapılıyor elbette. Dolayısıyla ipotekli satışlardaki artış ilk satışları çok çok artırabilmiş değil.

İlk satış-ikinci el satış konusuna detaylı olarak değineceğiz. Önce şu ipotekli satışlardaki duruma daha yakından bakalım.

İpotekli konut satışının giderek hızlandığını belirttik. İpotekli satışların toplam satışa oranı da zaten ilk sekiz ayda yüzde 29-32 bandında salındıktan sonra eylülde yüzde 39'a tırmandı, ekim ve kasım aylarında da yüzde 37 oldu.

İpotekli konut satışlarının böylesine hız kazanmasında hiç kuşku yok ki konut kredisi faizlerinde indirim yapılmasının etkisi var. Her ne kadar konut kredisi faizleri öyle çok büyük bir değişiklik göstermemişse de, en azından belli ki şu görüş zihinlerde yer etmeye başladı:
"Artık faizler çok daha fazla düşmez. Hazır konut fiyatları da düşük, en iyisi bugünlerde alım yapmak..."

Ayrıca döviz kurlarında yaşanan yükselmenin de satışların artmasını sağlayan bir etki doğurduğu görüşü dile getiriliyor. Döviz kurlarındaki artışın bir süre sonra konut fiyatlarını da yukarı çekebileceği düşüncesinin konut almayı erteleyenleri harekete geçirmiş olabileceği vurgulanıyor.

Toplam satış yine de çok artmadı

İpotekli satışlar son üç ayda hem mutlak değer, hem toplamdaki pay itibariyle artış göstermişse de ilk on bir aydaki artış yine de geçen yılın çok üstüne çıkabilmiş değil. Geçen yıl on bir ayda 394 bin olan ipotekli konut satışı yüzde 1.6 artarak bu yıl 400 bine ancak ulaştı.
İpotek tesis edilmeksizin satılan konutlardaki artış ise daha fazla. Bu konutlarda geçen yılın ocak-kasım döneminde yaklaşık 753 bin olan satış, yüzde 6.1 artışla bu yıl 798 bini aştı.

İlk satışlarda durum

Biraz önce de belirttik; konut satışlarında kredi kullanımının yaygınlaşması ve böylece ipotekli satışların artması ilk bakışta özellikle ilk satışları daha fazla etkiler gibi düşünülüyor, ama pek öyle olmuyor.

İlk satışlar hala düşük, hala düşük! İlk satışlarda on bir ay toplamında geçen yıla göre yüzde 6.7'lik bir artış var ama bu artış yeterli görülemez. İlk on bir aydaki ilk satış 560 bin oldu. Oysa ilk dokuz ayda yapı kullanma izni verilen, yani kullanıma hazır hale gelen konut sayısı 505 bin düzeyinde. 505 bin konut için kullanım izni verilen ilk dokuz aydaki ilk satışın 435 bin olduğunu dikkate alırsak, bu dönemde yapı kullanma izni verilen, bir başka ifadeyle piyasaya arz edilen konut kadar bile satış yapılamamış. Bir de geçmişten gelen konut stokunu düşünürsek, stok daha da büyümüş.

Dolayısıyla bizim ne yapıp edip ilk konut satışını yukarı çekebilmemiz gerekiyor. Yoksa 10 yıl, 20 yıl ya da 40 yıl önce yapılmış bir konutun bir kez daha el değiştirmesinin ve böylece toplam konut satışının daha yukarıda gerçekleşmesinin ekonomiye sandığımız ölçüde bir katkısı yok. Yalnızca toplam konut satışı yüksek görünüyor o kadar.

Bizim için asıl olan ilk satış ve onda da kullanıma hazır hale gelen konut kadar bile satış yapabilir durumda değiliz.

Bu yüzden değerlendirmeyi toplam satış üstünden yaparak satışta rekor kırılmakta olduğu, inşaat sektörünün ayağa kalktığı gibi sonuçlara varmak kendimizi kandırmaktan başka bir şey değil.

İkinci el konut satıldıkça emlak komisyoncuları kazanır; alınan konutlar tadilattan geçtiği için bu malzemeleri satanlar ve işçilik hizmetinde bulunanlar kazanır; hepsi hepsi o.

İlk satışların toplamdan aldığı pay da zaten aydan aya çok büyük değişiklikler göstermedi. Mart ve nisan aylarında yüzde 45 ve yüzde 44'lük pay görüldü, diğer aylardaki gerçekleşme genellikle yüzde 46-47 dolayında. Zaten on bir ayın ortalaması da yüzde 46.7 düzeyinde oluştu.

Yıllık satış 1.4 milyona yaklaşacak

Yılın ilk on bir ayında gerçekleştirilen konut satışı 560 bini ilk satış, 639 bini de ikinci el satış olmak üzere 1 milyon 199 düzeyinde gerçekleşti. Kasım itibariyle son bir yılda ulaşılan satış rakamı ise 1 milyon 341 bin.

Toplam satış özellikle son aylarda yakalanan hızla fena gitmiyor. Ama yine vurgulamakta yarar var; "ilk satış-ikinci el satış" dengesinde ikinci el lehine olan farkın kapanması ve tersine bir oluşumun sağlanması gerekiyor. Bu mümkün olmadığı takdirde biz aynı konutları tekrar tekrar satmakla övünür dururuz, konut stoku da günden güne büyümeye devam eder.

Ne var ki toplam konut satışı inşaat sektörünün durumunu ve ne yönde gelişmekte olduğunu bire bir yansıtmaktan uzaksa da, hiçbir şey göstermiyor değil elbette. İkinci el satışlar da, en azından konuta bir talep olduğunun işareti niteliğinde. Ya da ikinci el konut satanlar, ilk satışın alıcısı konumunda. Dolayısıyla sektörde özünde ilk satışın payının artması önemliyse de, genel olarak canlılık yaşanıyor olması da olumlu bir gelişme.

Bu arada ekim ve kasım aylarındaki konut satışının geçen yıla göre yüzde 25 arttığı göz önünde bulundurularak aralık ayında da yüzde 20 dolayında bir artış beklenmesi gerektiği vurgulanıyor. Bu hesaba göre aralık ayındaki satış 170 bin dolayında gerçekleşecek demektir. Bu durumda 2016 yılının tümündeki satış da 1 milyon 370 bin dolayında oluşacaktır.

ETİKETLER :
YORUMLAR (0)
:) :( ;) :D :O (6) (A) :'( :| :o) 8-) :-* (M)