Konut fiyatları riskleri de artırdı

İstanbul’un ucu olarak bilinen Kartal- Maltepe hattı, metronun bölgeye kadar uzanmasıyla kent merkezine yaklaştı. Ulaşımın kolaylaşmasıyla talep artınca da bölgedeki konut m2 fiyatları 5 bin TL seviyesine kadar çıktı. Bu durumun prim potansiyelini azalttığı söylense de Mesa’dan DKY İnşaat’a kadar birçok şirket bölgede yeni projeler geliştirmeye devam ediyor.

Bir taraftan şehir merkezinde arsa sıkıntısı yaşanırken diğer taraftan ulaşım projelerinin eskiden çok uzak olarak algılanan yerleri kent merkezine bağlaması, İstanbul’da yeni bölgelerin ön plana çıkmasını sağlıyor. Bunlardan biri de Kartal- Maltepe hattı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından dünyaca ünlü mimar Zaha Hadid’e 555 hektarlık alan için hazırlatılan dev kentsel dönüşüm projesiyle dikkatleri üzerine çeken Kartal, o günden bu yana markalı yatırımların üssü haline geldi. 2023 hedeflerinde Anadolu Yakası’nın yeni merkezi olacağı açıklanan Kartal, yapılan altyapı ve üstyapı yatırımlarıyla İstanbul’un en hızlı gelişen ilçelerinden biri oldu. Eskinin fabrika üssü olan Kartal ile sayfiye özelliğindeki Maltepe, Nish Adalar, Dap Tango Kule, Dap Burgu Kule, Dap Dalga Kule, Dumankaya Ritim İstanbul, Helis Beyaz Ofis gibi markalı konut ve ofis projeleriyle ön plana çıkmaya başladı. Bölgede inşaatı süren sekiz proje bulunurken, planlama aşamasında olan dört proje de hayata geçmek için gün sayıyor.

Bölgede projeleri bulunan Ege Yapı Group’tan DKY İnşaat’a, Mesa’dan Aydoğan İnşaat’a kadar bir çok markanın yeni projeler geliştirme konusunda da çalışmaları bulunuyor. Bölgede markalı projelerin m2 fiyatları 3 bin 500 ile 5 bin TL  aralığında değişiyor. Ancak 5 bin TL seviyesine ulaşan m2 fiyatları bölgenin ileriye dönük prim potansiyelinin azaldığı konusunda yorumlara da neden oluyor.

PRİM POTANSİYELİ AZALDI MI?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul’un en uzak bölgelerinden biri olan Kartal-Maltepe hattındaki fiyatların 5 bin TL’ye çıkarak Kadıköy ile yarışır hale gelmesinin bölgedeki prim potansiyelinin azaldığı anlamını taşıdığını söylüyor. Bölgedeki m2 fiyatlarının bu kadar yüksek olmasının risk doğurduğuna işaret eden Maya, ‘’Bu bölgede yeni konut üretecek olan şirketlerin rahat satış yapabilmeleri için m2 fiyatlarını 5 bin TL’nin altında tutmaları gerektiğine inanıyorum. Yoksa bölgede satış sorunu yaşanacaktır’’ diyor.

Mesa Kartall projesini geliştiren Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu, son yıllarda hızla artan m2 fiyatlarının satışları zorlaştırdığını ve ilk defa Kartall Mesa projesindeki konutların yüzde 15’inin ellerinde kaldığını söylüyor. Boysanoğlu, ‘’İstanbul’a uzak bir konumda yer almasına karşın fiyatlar Kadıköy gibi merkezi bir semtin fiyatları ile yarışır hale geldi. Bölgede yapılan konutlardan bakılınca fabrika görüntüsünün olması da ayrı bir handikap’’ diyor.

PROJELER HIZ KESMİYOR

Ancak bu durum yeni projelere engel olmuyor. Nitekim Sahill Mesa projesinin ikinci ve üçüncü etabı için hemen yanındaki yapıların dönüşümü için anlaşma yapan Mesa, burada projenin tüm etapları dahil 300 konut inşa etmeyi planlıyor.

Ritim İstanbul, Dumankaya Horizon, Dumankaya Sahil projeleri ile Kartal’ın öne çıkmasına katkı sağlayan Dumankaya kardeşlere ait DKY İnşaat ve Dumankaya İnşaat şirketleri de Kartal’da yeni projeler geliştiriyor. DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, bölgede 173 daireden oluşan Deniz Yıldızı Kartal ile Praktiker arazisi üzerinde 5 blokta 348 konut, ofis ve Metro Cash&Carry’nin bulunacağı Lokum Evler projelerini geliştirdiklerini söylüyor. Dumankaya, bölgede kentsel dönüşüm konusunda çalışmalar yapmaya devam edeceklerini de vurguluyor.

Kartal’da iş yapan bir diğer şirket olan Demirli Yapı, 120 konuttan oluşan Twinstar Yakacık’ta sona yaklaşıyor. Şirket, Kartal Atalar bölgesinde 18 dönüm alanda 300 konut ve ticari alandan oluşan projesi yanında Zaha Hadid tarafından projelendiren dönüşüm alanında aldığı 4 bin 500 m2’lik alana da bir proje planlıyor.

OFİSTE TALEP VAR

Bölgede son altı yıldan bu yana İztera, İztower olmak üzere ikisi bitmiş, Pega Kartal, İz Park olmak üzere ikisinin yapımı devam eden dört proje üreten Ege Yapı Group’un yönetim kurulu başkanı İnanç Kabadayı, yeni proje geliştirmek için de yer arayışında olduklarını söylüyor. Konut ağırlıklı olmak üzere 1-2 karma proje geliştirmek için yer arayışlarının sürdüğünü belirten Kabadayı, yaptıkları çalışmaları şöyle özetliyor:
‘’Bu bölgede 500 konut ve üzeri büyüklükte projeler geliştirme konusunda çalışmalar yapıyoruz. 2015’in ilk yarısında bu çalışmalarımız sonuçlanmış olur. Bölgede nitelikli ofis projelerine oldukça yoğun bir talep var. Karma projelerimiz içinde nitelikli konutlar da planlıyoruz.’’

SEMBOL PROJELER ÜRETİYOR

Kartal-Maltepe hattında Dap Tango Kule, Dap Burgu Kule, Dap Dalga Kule gibi mimari açıdan sembol olabilecek farklı projeler üreten Dap Yapı, Kartal’da 31 ile 38 katlı 5 blokta bin 467 konuttan oluşan İstanbul Marina Kartal projesini inşa etmeye başladı.
Kartal’ın İstanbul’un giriş bölgesi olması nedeniyle yakın çevresiyle birlikte geliştiğine dikkat çeken Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, ‘’Dünya ölçeğinde projelerin üretildiği Kartal-Maltepe, kentsel dönüşüm projesiyle bambaşka bir çehre kazanıyor. Sahil şeridinde yer alacak bin yatlık marinası, Adliye Sarayı, hizmet ve kültür alanlarının yanında nitelikli konut siteleri ile yatırımcıları kendisine çekiyor. İstanbul Şehir Üniversitesi kuruluyor. Bölgenin prestiji paralelinde edinilen gayrimenkullerin değerleneceği ve önümüzdeki 7-8 yıl içerisinde fiyatların katlanarak artacağını öngörüyoruz’’ diyor.

HANGİ ŞİRKET BÖLGEDE NE YAPIYOR?

EGE YAPI GROUP: 500 konut ve üzeri büyüklükte 1-2 karma proje geliştirmek üzere çalışmalar yürütüyor.
AYDOĞAN İNŞAAT: Konut projesi geliştirmek üzere çalışmalar yürütüyor.
MESA: Sahill Mesa projesinin yanındaki alanda projenin ikinci ve üçüncü etaplarını yapmak üzere kentsel dönüşüm için anlaşmaya vardı.
DKY İNŞAAT: Bölgede projeleri bulunan şirket yeni projeler geliştirmek üzere yer arayışında.
DAP YAPI: Maltepe-Kartal hattında arazi geliştirme konusunda çalışmalar yürütüyor.
ECZACIBAŞI: Kartal’daki arazisi üzerinde proje geliştirme planları yapıyor.

EKONOMİST