Kira baskısı şirketleri zorluyor

 İstanbul'da taşınmalar ağırlıklı olarak Avrupa Yakası'ndan daha uygun kiraların bulunduğu Anadolu Yakası'na yönelik gerçekleşiyor. Kurlardaki artışla bunalan şirketler tasarruf amacıyla genel merkez değişildiğine gidiyor. Ancak Ankara'daki Türkerler Holding gibi kendi yaptığı projelere taşman şirketler de bulunuyor.

Hatırlanacağı gibi geçen Eylül’de Turkcell doğduğu yer Tepebaşı'na veda etmiş ve Anadolu Yakası'ndaki Küçükyalı Plaza'ya taşınmıştı. O tarihte yaptığımız araştırmada taşınan şirketleri bir haberde toparlamıştık. Son dönemde yeni şirket taşınmaları da sık sık gündeme gelmeye başladı. Pek çok şirkette yine hızlı bir taşınma süreci yaşanıyor.

Bu noktada taşınma hareketini tetikleyen üç ana faktör var. Birincisi, operasyonel işleri yoğun olan firmaların daha ucuz ofis bölgelerini tercih etme eğilimi. İkincisi, belirli bir büyüklüğe gelen ancak mevcut ofisinde yeterli büyüme imkanı sağlayamayan firmaların yeni ve daha büyük bir ofise taşınma eğilimleri söz konusu. Üçüncüsü ise özelikle son 1,5 yıldır artan kurların etkisiyle, merkezi yerlerde yabancı para cinsinden kira ödeyen firmaların maliyetlerini azaltmak adına bir dış çepere taşınma eğiliminde olmaları.

Son dönemde Erdemir'den Bosch'a, Altınbaş Holding'den Apple Türkiye'ye kadar pek çok şirketin tasındığı gözleniyor. İstanbul'da taşınmaların daha uygun kira giderleri nedeniyle yoğun olarak Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na doğru gerçekleştiği de dikkat çekiyor.

BLOK KİRALAMA YAPILIYOR

Avrupa Yakası'nda bulunan ofisler, Şişli-Zincirlikuyu, Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaşmış durumda. Yüksek oranda talep gören ofis bölgeleri, İstanbul'un merkezi iş alanı (MIA) olarak adlandırılıyor. Avrupa Yakası toplam A sınıfı ofis stokunun 2016 yılı ikinci çeyrek itibariyle yaklaşık 2,6 milyon metrekare civarında olduğunu söyleyen EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, ofis kullanımında Avrupa Yakası'ndan Anadolu Yakası'na bir yöneliş bulunduğuna dikkat çekiyor. Anadolu Yakası'nın özellikle finans, bankacılık ve hizmet sektörleri için gözde bölgelerden olduğunu di¬le getiren Şehirli, "Anadolu Yakası'nda ise A sınıfı ofis stoku 2016 yılı ikinci çeyrek itibariyle yaklaşık 1,8 milyon metrekare civarında" diyor.

Sanayi, kimya ve ilaç şirketlerinin son yıllarda özellikle Kozyatağı ve Ümraniye bölgesinde yer almaya başladıkları göze çarpıyor. Henkel, Bayer, Aviva, Bosch, Watson, Nycomed, Redbull, Unilever gibi çok uluslu şir¬ketler Anadolu Yakası'nda yer alıyor.

Ümraniye'deki kiralamaların da genellikle çok uluslu şirketlere blok olarak yapıldığı görülüyor.

YENİ MİA'LAR OLUŞUYOR

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu ise MIA kavramının yeni gelişen projelerle şehrin değişik merkezlerine kaydığını söylüyor. Kolcuoğlu, ofis piyasasında yıldızı parlayan Ümraniye-Ataşehir-Kozyatağı bölgelerinin ulaşım bağlantıla¬rına yakın olması ve Üsküdar-Ümraniye-Çekmeköy Metro hattının açılmasıyla birlikte ca¬zibesinin daha da artacağını söylüyor.
Avrupa Yakası'nda ise kur etkisi, toplam ödenen kira ve ortak alan gideri gibi kalemlerden tasarruf etmeyi amaçlayan kiracıların tercih ettikleri yeni ofis bölgelerinin Kağıthane ve Maslak olduğu göze çarpıyor.

ALTINBAŞ TAŞINDI

Altınbaş Holding, en son taşınan şirketlerden biri. 2007 yılından Mayıs 20l6'ya kadar Mahmutbey'deki binasında bulunan holding, Maslak No/l 'e taşındı. Şehre daha yakın ol¬mak için Maslak bölgesine taşınmayı uygun bulduklarını belirten Altınbaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Vakkas Altınbaş, "Mahmutbey'de bulunan binamızı İstanbul Kemerburgaz Üniversitesi'ne devretme zamanı gelmişti" diyor.

CLK Boğaziçi Elektrik de taşınan şirketler arasında. Talimhane-Beyoğlu adresinde yer alan şirket, genel müdürlüğünü haziran ayı başında Çağlayandaki İstanbul Adliyesi'nin tam karşısına taşıdı. Bunun nedeni, Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu'nun (EPDK) daha önce Elektrik Piyasası Lisans Yönetmeliği'nde değişiklik yaparak, elektrik dağıtımı ile elektrik perakende satış şirketlerinin hukuki ve fiziki olarak ayrıştırılmalarına karar vermiş olması. 156 kişilik kadrolarının yeni binalarına taşındığını belirten CLK Boğaziçi Elektrik Genel Müdü¬rü İbrahim Gümüş, "İnşa edilen iki bloğun diğerine de yapım işlerinin bitmesinin ardından dağıtım tarafı olan BE-DAŞ taşınacak" diye konuşuyor.

SİNERJİ TAŞINMASI

Erdemir Grubu ise genel merkezini 2013 yılında İstanbul'a taşımıştı. Şirket ilk olarak Ataşehir girişinde yer alıyordu. Ancak çalışan sayısı arttıkça mevcut bina yetmez oldu. Bu nedenle aynı cadde üzerinde bir başka iş merkezi daha kiralandı. İki ayrı bina¬a çalışmanın önemli sinerji kayıplarına neden olduğunu söyleyen Erdemir Yönetim Kurulu Başkanı Ali Pandır, "Bu nedenle grubu Batı Ataşehir'deki yeni genel merkez binasına taşıdık" diyor.

Bosch Türkiye'nin ise genel merkezi 16 yıl boyunca Maslak'taydı. Şirket, tüm birimlerin bir arada buluna¬cağı bir yönetim üssüne ihtiyaç duydu. 2015 yılında Bosch Türkiye'nin üstlendiği Ortadoğu bölgesi sorumluluğu da bu ihtiyacı artırdı. Son dönemde gösterdikleri sürekli büyümenin istihdama da yansı¬dığını söyleyen Bosch Türkiye ve Ortadoğu Başkanı Steven Young, önümüzdeki yıllarda da istihdam artışı olacağını düşünerek Küçükyalı'da-ki Ofis Park Plaza'yı tercih ettiklerini ifade ediyor.

ANKARA'DAKİ DURUM

Taşınma eğilimi Anka¬ra'da da sürüyor. Türki¬ye'nin güçlü holdinglerinden Türkerler Holding, Ankara Galip Erdem Caddesi üzerinde bulunan dört villadaki genel merkezini kendi projesi olan Mahall Ankara'ya taşıdı.

Bu arada Ankara'daki merkezini başka illere taşıyan şirketler de var. İstanbul İzmir otoyolunu yapan Otoyol Grubu, merkezini Bursa'daki kendi binasına taşıdı. Kamu kurumlarından Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ise Ankara Kavak¬lıdere'deki merkezini İstanbul Esentepe'deki eski Denizbank binasına ta¬şıdı. Kurum, İstanbul Finans Merkezi'nde bulunan mülkünün yapımı tamamlandığında kendi yerine geçecek. 39 yıldır aynı adreste olan İşbir Sünger ise Etimesgut'tan Pursaklar'a taşındı.

TAŞINMA PLANLARI OLANLAR

Taşınanlar yanında yakında taşınacak olan şirketler de var. Şişecam, eylül ayında 4- Levent İş Kule3'ten Tuzla'da İŞ GYO tarafından inşa edilen Tuzla Projesine taşınmaya hazırlanıyor. Türkiye Finans Katılım Bankası da Kartal'daki genel müdürlük ofisini Ümraniye'de inşaatı süren yeni binasına taşıyacak. Son dönemde MYC Partners şirketi aracılığıyla I İnşaat sektöründe de faaliyet gösteren Ethica Sağlık Grubu da Ataşehir'de bulunan merkezini yakında aynı bölgede 2,5 yıldır inşaatı süren 20 katlı iş merkezine taşımayı planlıyor. Ankaralı Pet Holding de İstanbul'a taşınma planı yapıyor. Pet Holding Yönetim Kurulu Başkanı Güntekin Koksal, Ankara'daki holding merkezini Boğaz'da satın aldığı ikinci gayrimenkule taşımak istiyor. (Özlem Bay Yılmaz/Ekonomist Dergisi)