Özellikle kriz aylarındaki oranlarla karşılaştırıldığında, yeni oranların ne kadar rekabetçi ve avantajlı olduğu daha net anlaşılıyor. Bu oranlar, konut alımı düşünen bireylerin yüzünü güldürürken halihazırda kredi kullananların ise aklını karıştırmışa benziyor. Zira bu tüketiciler daha yüksek oranlardan kredi kullandıkları için otomatik olarak zarar ettiklerini düşünmekte ve yeni oranlardan faydalanabilmek için refinansman ya da yeniden yapılandırma yoluna başvurmaktadırlar. Oysa refinansmanın avantajlı bir seçenek olup olmadığı kişiden kişiye (ödeme planlarına) göre değişiklik arz etmektedir. İşte bu konuya netlik kazandırmak için neden ve ne zaman refinansman yapmalıyız sorusunu açıklamaya değer bulduk.

Refinansman Nedir?
Refinansman; var olan dolayısıyla kullanılmış bir kredinin daha avantajlı faiz oranlarına sahip başka bir banka kredisi kullanılarak kapatılmasına verilen addır. Böylece tüketici ikinci bankadan düşük oranlardan kullandığı kredi ile önceki kredisini kapatmış ve ikinci bankaya daha düşük orandan borçlanmıştır. Eğer kullandığımız krediyi yine kendi bankamızın daha avantajlı oranlarıyla kapatıyorsak refinansmanın adı, yapılan işlem aynı olmakla birlikte, bu kez “yeniden yapılandırma” oluyor.

Neden Refinansman Yapmalıyım?
Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere refinansman yapmanın sağladığı bazı avantajlar vardır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
a) Aylık ödemelerinizi düşürebilir: Güncel faiz oranları kredi kullandığınız dönemdeki faiz oranından düşükse yapılacak bir refinansman doğrudan aylık ödemelerinizi düşürecek ve önceki döneme göre her ay tasarruf yapmanızı sağlayacaktır,
b) Vadenizi değiştirebilir: Refinansman ile kredi vadenizi uzatabilir ve aylık ödemelerinizi daha uzun vadelere yayabilirsiniz,
c) Faiz türünüzü değiştirebilir: Refinansman ile faiz türünüzü de değiştirebilir ve örneğin değişken faizli bir kredi kullandıysanız aylık ödemelerinizin ne kadar olacağını önceden bilebildiğiniz sabit faize geçebilirsiniz,
d) Nakit fazlası yaratabilir: Zamanla evinizin değeri artabileceği için kullanacağınız yeni mortgage’ın bir kısmıyla önceki kredi borcunuzu kapatıp kalan kısmıyla ihtiyaçlarınızı karşılayabilir; diğer bir söylemle nakit fazlası yaratabilirsiniz.

Refinansman Kredilerini incelemek için tıklayınız

Ne Zaman Refinansman Yapmalıyım?
Dikkat edilecek olursa refinansmanın avantajlarını açıklarken hep olasılık ifadeleri kullandık. Zira bu işlemin avantaj sağlayıp sağlamayacağı var olan ödeme planına göre değişir. Doğal olarak ne zaman refinansman yapmalıyız sorusunun yanıtı avantaj sağladığı zaman olmalıdır. Buna göre refinansman yapmadan önce hesaba katılması gereken bazı noktalar vardır. Bunlar özetle:
- Kalan anapara tutarınız
- Faiz oranınız,
- Kredinizin kalan vadesi,
- Erken ödeme ücreti (Kanun gereği Mart 2007'den sonra kullandırılan kredilerde refinansman yapıldığı takdirde kalan ana paranın %2’si erken ödeme ücreti olarak alınır) ve,
- Refinansman kredinizin masraflarıdır. (Açılacak yeni kredinin dosya açılış, ekspertiz bedeli, hukuk ücreti gibi masrafları)
Örneğin kalan ana paranız 50.000 TL olsun. Yapılacak bir refinansman ile bu tutarın %2’si (1.000TL) erken ödeme ücreti olarak alınır. Ayrıca yeni açacağınız kredinin de ortalama 1.500 TL kredi açılış masrafları olacaktır. Diğer taraftan, refinansman yaparak daha düşük faiz oranlarından dolayı var olan aylık ödemelerinizi 100 TL düşürdüğünüzü varsayalım. Şu halde refinansmanın size toplam maliyeti 1.000+1.500=2.500 TL’dir. Aylık taksitlerinizdeki düşüş de 100 TL olduğundan refinansman masrafınızı 2.500/100=25 ayda amorti edeceksiniz. Bu noktada refinansmanı belirleyecek olan kredi vadesidir. Şöyle ki eğer kalan kredi vademiz örneğin 24 ay ise, refinansman masrafımızı zaten 25 ayda ancak amorti edebileceğimiz için refinansman avantajlı değildir. Fakat kalan vademiz 26 ay ve üzeri ise refinansman anlamlı olabilir.

Konut kredisi faizlerinin %1’in altına inmesiyle birlikte refinansman konusu gündeme gelmiş ve bir çok tüketici avantajlı oranlardan yararlanabilmek adına kredilerini refinanse etmeyi düşünmüşlerdir. Gerçekten de refinansmanın aylık ödemelerde düşüş, kredi vadesinin uzatılabilmesi, ya da nakit sağlanabilmesi gibi getirdiği bazı avantajlar vardır. Ancak bu her zaman gerçekleşmeyebilir. Dolayısıyla refinansmana karar vermeden önce faiz oranı, kalan anapara-vade, erken ödeme ücreti ve refinansman masrafları hesaba katılmalıdır.

Gökhan Üzüm / Hürriyet Emlak yaşam