Konut kredilerinde faiz oranları psikolojik sınır olan yüzde 1'in altına gerileyince geçen yıl bankalar arasındaki kredi transferleri de kızıştı. 2009 yılının üçüncü çeyreğinden itibaren hızlanan faiz indirimlerinin de etkisiyle yaklaşık 22 milyar liralık yeni konut kredisi kullandırılırken, bunun 6 milyar liralık bölümü transfer kredilerden oluştu. Piyasada ortalama konut kredisi tutarının 65 bin lira olduğu dikkate alınırsa, böylece geçen yıl son iki çeyrekte 100 bine yakın kişi, yüksek faizle aldığı kredisini ya kendi bankasında kalıp yeniden yapılandırdı ya da daha düşük faiz veren bankaya transfer oldu. Bu yılın ilk iki ayı da hesaba katılırsa bu sayının 100 bin kişiyi aştığı tahmin ediliyor.

AKŞAM'a yaptığı açıklamada, 2009 yılında konut piyasasında yaşanan hareketliliğin nedenlerini, tüketici eğilimlerini irdeleyen DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan, 2010 yılında 'Faizler ne olacak?', 'Konut fiyatları düşer mi?' gibi soruların da yanıtlarını vererek konut piyasasının resmini ortaya koydu.

PİYASA NEDEN HAREKETLENDİ?
Geçen yıl ilk 9 ayda çok fazla işlem olmadı. Son çeyrekte 8-10 milyar lira işlem olduğunu ve 20-22 milyar lira arasında yeni konut kredisi verildiğini düşünüyoruz. Birincisi; faizler psikolojik sınır olan yüzde 1'in altına geriledi. Bu tabii alım gücünü çok doğru etkiledi. Örneğin; 100 bin liralık evi geçen sene mart ayında alamayan tüketici, kasım ayında alır hale geldi. Çünkü aylık taksitler ucuzladı. İkincisi; daha önceden kredi almış olanlar ya kredilerini yeniden yapılandırdı ya da başka bankaya transfer etti. Üçüncüsü; mevduat faizleri de çok düştüğü için elinde mevduat tutan birçok insan ben de gideyim gayrimenkul alayım diye düşündü. Dolayısıyla gayrimenkul piyasası şu sıra tahmin ettiğimizden daha hızlı bir şekilde ısınıyor.

ÜÇÜNCÜ ÇEYREKTE 30 BİN GEÇİŞ
2009 yılı ikinci çeyrekte 4 milyar TL kredi kullandırılmışken, üçüncü çeyrekte 6 milyar TL olduğunu görüyoruz. Geçmiş trende bakıldığında bu rakamın yaklaşık 2 milyar lirasının transfer kredilerden oluştuğunu söyleyebiliriz. Piyasa ortalama konut kredisi tutarının 65 bin lira olduğu göz önüne alındığında, 2009 3'üncü çeyrekte yaklaşık 30 bin kişinin konut kredisini transfer ettiğini söylemek mümkün...

2009 dördüncü çeyrek kullandırım rakamlarının henüz açıklanmamış olmakla birlikte 8-10 milyar TL aralığında gerçekleştiğini, bu tutarın 2-4 milyar TL'sinin ise transfer kredilerden kaynaklandığını tahmin ediyoruz. Ortalama kredi vadesi 6-7 yıl civarında. Ortalama faiz de 0.95 ile 0.97 arasında değişiyor. Ücretlendirme tarafında önemli miktarda değişiklikler oldu. Rekabetin bu kadar yoğun olması nedeniyle kredi kullandırım komisyonlarında, 2009 ve 2010 yılının başında önemli miktarda değişiklik gördük. Yüzde 1 komisyondan sabit bir komisyona geçildi. İkincisi bunun dışında ücret ve komisyonlarda aşağı doğru hareket görüyoruz. Kredi kullandırım ücreti bin lira ile bin 500 lira arasında değişiyor.

FAİZLER DAHA DA DÜŞER Mİ?
2010 yılında fazla bir yükselme beklemiyoruz. Faizler aşağı yukarı bu seviyelerde kalacaktır. Yüzde 1'in altında faizler devam edecek. Faizlerin 1'ler civarında oluşacağını tahmin ediyoruz. Bu da konut fiyatlarını orta ve uzun vadede olumlu etkileyecek bir faktör. İnsanların panik yapıp 'faizler yukarı gidecek' diye bugünden kredi çekerek konut alması doğru değil. Burada önemli faktör faizlerin düşmesinden dolayı ev almak değil, istenilen evin bulunması neticesinde uygun bir kredinin olup olmadığıdır. 5 baz puanlık bir yukarı hareket olabilir. Yeni verilen kredilerdeki 0.95'lik oran, yüzde 1'lere çıkabilir.

KONUT FİYATLARI NE OLUR?
KONUTUN fiyatını etkileyen üç tane faktör var: Enflasyon, ekonomik büyüme ve faiz.
Enflasyon düşük gidiyor. Ekonomik büyüme de yavaş. Büyümenin 2010 yılında yüzde 4-5 civarında olacağını tahmin ediyoruz. Pozitif büyüme 2011 ve 2012 yıllarında devam edecek. Bu konut fiyatlarının enflasyondan bağımsız yukarı doğru hareketlenmesi demektir. İkinci etki şüphesiz arz ve taleptir. Arzın önemli miktarda kısıldığını görüyoruz. Arz biraz daha şehir dışında ve daha ucuz konutlarda yoğunlaşıyor. Şehir içinde yapılan orta ve yüksek gelir grubuna hitap eden arzlarda ise önemli miktarda daralma var. Buradaki stoğun eriyeceğini, ardından da konut fiyatlarının çıkacağını düşünüyoruz. Bu hemen değil, belki 6 ay veya bir yıl sonra olacak. Bu da konut fiyatlarını yukarı çekecek. Faizler yüzde 1'in altında kalırsa ve ekonomik büyüme başlarsa insanların gelirleri olumlu etkilenecek. Konut fiyatlarının aşağı düşmesini bu ekonomik sebeplerden dolayı tahmin etmiyoruz.

Stok bir haftada 200 milyon artıyor
KONUT kredilerinde haftalık stok 150 ila 200 milyon lira civarında artıyor. Bu haftalık olarak 500 milyon lira civarında yeni kredi demek. Mortgage hacmi bu yıl 52-55 milyar lira aralığına gelecek. 20-25 milyar lira da yeni konut kredisi verileceğini tahmin ediyoruz. Kullandırılan kredi sayısında da bu yıl rekor kırılacağını tahmin ediyoruz. Tahminim, 300 bin adedin üzerine çıkarız.


Ayfer ARSLAN / Akşam